나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9488 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9488 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9488 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제201호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9488 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제201호 (다세대주택)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

건물면적: 55.75㎡ (약 16.86평, 전용면적)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층/지상4층 중 제2층이며, 2001년 6월 1일에 사용승인된 건물입니다.

건물의 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 및 거실 등으로 구성된 것으로 추정됩니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있어 주거에 필요한 기본 설비는 양호합니다.

토지의 형상: 세장형 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

도로 조건: 북측과 남측으로 각각 약 5미터 내외의 도로가 인접해 있어 차량 진출입은 원활해 보입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 남서측 주택 밀집 지대에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경이 예상됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성: 본건까지 차량의 접근이 가능하여 자가용 이용은 편리합니다.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지하철역과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

생활정보: 강서대학교 인근에 위치하여 학생 수요를 포함한 기본적인 근린생활시설(편의점, 음식점 등)은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

상권분석: 주택 밀집 지역의 특성상 대형 상권보다는 일상 생활 편의를 위한 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

매각 형태: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다.

소유 및 채무 관계: 소유자(황OO)와 채무자(황OO)가 동일하며, 채권자(주OOOOOOOOOOOOO)가 경매를 신청했습니다. (강제경매)

임대차 관계: 임대관계는 현재 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적 제한사항 포함)

토지 이용 제한: 본 건은 제1종일반주거지역에 속하나, 동시에 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 *공항시설법* 및 *군사기지 및 군사시설 보호법*에 의한 고도제한 및 건축 제한을 받는 지역입니다. 이는 향후 신축 및 증축 등 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.

환경 제한: 상대보호구역(학교 환경) 지정 및 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

혐오시설 유무: 인근 강서대학교 주변은 대학가 및 주택가 위주로 형성되어 있으나, 화곡동은 김포공항과 인접해 있어 항공기 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다. (검색된 주변 시설 정보에 직접적인 혐오시설은 없으나, 위치상 공항 관련 제한이 많으므로 소음 가능성을 리스크로 기재)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

실수요 목적: 전용면적 약 16.86평의 비교적 넓은 면적을 가진 다세대주택으로, 소형 아파트 대체재를 찾는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

감정가 기준: 감정가 2억원으로 서울 강서구 소재 주택 치고는 비교적 저렴하게 시작할 수 있는 기회입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 강서대학교 인근 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

다만, **김포공항 인접으로 인한 고도제한** 및 각종 군사시설 보호구역 등 토지 이용에 대한 법적 제한사항이 많으므로, 향후 **재산권 행사(재건축, 대수선 등)**에 영향을 미칠 수 있다는 점을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

명도 책임은 매수인에게 있으므로, 임대차 관계(미상)에 대한 철저한 현장 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

해당 물건의 최종 가치 판단은 법적 제한사항, 소음 영향, 그리고 주변 유사 다세대주택의 실거래가를 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계