나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9526 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 | 감정가: 1,490,000,000원 | 최저가: 953,600,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9526 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호

용도: 판매시설

감정가: 1,490,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 별OOOOOOO

1.2. 면적 현황

토지 면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

건물 면적: 116.53㎡ (약 35.25평)

*본 물건은 판매시설(상업용)이므로 아파트의 전용/분양면적 구분은 적용되지 않습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철5호선 개화산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 배후 수요가 풍부하여 상권 형성에는 보통 수준의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

지하철5호선 개화산역이 인근에 위치하고 각종 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다. 제반 차량의 진출입이 가능하여 물류 및 고객 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물 및 도로 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 3층 건물 중 2층에 해당하며, 2020년 11월 26일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재타일 붙임 마감 등으로 마감되었습니다.

본건은 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지 위에 건축되었으며, 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 법적 사항

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 이OO입니다. 채권자는 별OOOOOOO로 파악됩니다. 임의경매의 특성상 근저당권 등 담보권 실행으로 인한 경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

3.2. 특이사항 및 유의사항

본건은 공부상 용도는 '판매시설'이며, 현재 현황은 2개 호실(105동204호, 203호) 공히 공실 상태입니다.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 내부 상태를 확인하지 못하고 집합건축물대장 및 외관, 탐문조사 등을 기준으로 감정평가되었습니다. 따라서 입찰자는 사전에 건축물현황도와 내부 구조 및 상태를 반드시 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

임대차 관계는 미상으로, 명도에 대한 철저한 준비와 예측이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 건물 상세

4.1. 건물 이용 상태 및 설비 내역

본 물건은 판매시설로 이용 중이며, 현재는 공실 상태입니다. 비교적 신축급 건물(2020년 사용승인)로 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있어 판매시설로서의 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 규제 사항

본건 토지는 도시지역 내 준주거지역으로, 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

주요 제한 사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m) 등으로 고도제한을 받고 있어 층고 및 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

또한 상대보호구역 및 절대보호구역 등 학교환경위생정화구역에 다수 저촉되어 있어 일부 유해업종의 입점이 제한될 수 있으므로, 희망 업종에 대한 강서교육지원청의 사전 확인이 필수입니다.

장기적으로는 개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역으로 지정되어 있어, 향후 주변 환경 개선 및 가치 상승의 잠재적 호재가 존재합니다.

2024년 9월 5일자로 지목 '도로'에 한정하여 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경

5.1. 주변 환경 및 혐오시설 유무

개화산역 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 등 주거지역을 배후에 둔 근린 상권입니다.

개화산 둘레길 등 녹지 공간이 가까워 주거 환경 및 쾌적성이 양호합니다.

검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 도심 내 주거 및 근린생활시설이 혼재된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크

공실 리스크: 현재 2개 호실 모두 공실 상태이며, 인근 상권 분석을 통해 공실 해소를 위한 전략적 접근이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장조사 시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못하여 인테리어, 설비 노후도 등에 대한 예측이 불가능하며, 예상치 못한 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

법적 규제: 공항 및 학교 관련 규제(고도제한, 업종 제한)가 복합적으로 적용되어 있어, 투자 전 면밀한 검토가 필수입니다.

임대 관계 미상: 명도 과정에서 임차인의 유무 및 대항력 여부가 미상이므로, 명도 비용 및 기간에 대한 보수적인 예측이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 개화산역 인근의 비교적 신축급(2020년) 판매시설로, 준주거지역에 위치하여 상업적 활용도가 높습니다. 배후 주거 수요가 존재하며, 장기적으로 도시환경정비구역 지정에 따른 개발 기대감도 있습니다. 다만, 현재 공실 상태, 폐문으로 인한 내부 미확인 리스크, 복합적인 법적 규제(고도제한, 학원정화구역)를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 내부 상태 및 명도 리스크를 해결할 수 있다면 안정적인 투자 가치를 확보할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

POINT 1: 개화산역 초역세권 신축급 건물로, 준주거지역 내 상업 시설의 희소성과 가치가 높습니다.

POINT 2: 주거 밀집 지역을 배후에 둔 근린 상권으로, 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

POINT 3: 개화산역세권 도시환경정비구역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계