나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""지하철5호선 개화산역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철5호선 ""개화산역"" 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제2층 제204호, 203호로서,
(사용승인일: 2020.11.26)
외벽 : 석재타일 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 1),2) 공히 공부상 ‘판매시설’이며, 2개호 현황 공실상태임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서 ‘판매시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 방화동 904번지에 소재한 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9526 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설2동 제2층 제105동204호

* 건물명: 신마곡벽산블루밍

* 용도: 판매시설

* 감정가: 1,490,000,000원

* 토지 면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

* 건물 면적: 116.53㎡ (약 35.25평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 경매 신청인: 별내농업협동조합

* 사용승인일: 2020년 11월 26일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 방화동 904번지, 지하철 5호선 개화산역에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 지하철 5호선 개화산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 진출입도 원활합니다.

* 도로: 물건지 서측으로는 폭 약 12미터, 동측 및 북측으로는 폭 약 8미터, 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 2,280,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 본 건의 권리 분석에서 가장 중요하게 확인해야 할 사항으로, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 향후 건물 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 예상 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구의 가압류, 압류 및 을구의 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 2,318,117,364원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 현재 물건은 공실 상태로 임차인이 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 물건은 '판매시설' 용도의 건물입니다.

* 건물 현황: 2020년 11월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 3층 건물 중 2층의 일부(204호)로서, 비교적 신축에 해당합니다.

* 지역 특성: 아파트 단지 및 주거 지역에 인접한 근린생활시설로, 주변의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 지하철역과 가까워 유동인구 흡수에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 지하철 5호선 개화산역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 교통망이 우수합니다.

* 생활 편의: 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점입니다. 이 지상권의 존재 및 조건에 따라 향후 물건의 활용 및 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건이 위치한 지역은 다음과 같은 다양한 토지 이용 제한의 영향을 받습니다.

* 공항 관련 보호구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)

* 군사시설 보호구역: 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 학교 환경위생 정화구역: 상대보호구역, 절대보호구역

* 도시계획상 제한: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉

* 기타: 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 (지목 도로 한정)

* 건물 현황: 현재 공실 상태로, 임대 수요 확보 및 효과적인 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 운영 전략이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 계약 현황이 명확하게 파악되지 않아, 과거 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (현재 공실 상태임을 감안할 때 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 주의가 필요합니다.)

* 주변시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 상가 건물이며, 지하철역과 인접한 역세권 입지를 갖추고 있어 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 그러나 등기부상 '지상권'이라는 중대한 인수 부담이 존재하며, 공항, 군사, 학교 관련 다수의 토지 이용 제한은 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물로 상품성이 우수하며, 재건축 시점까지 비교적 긴 시간 활용 가능합니다.

* 개화산역 인근 역세권 입지로, 향후 개발 계획 등에 따라 유동인구 및 배후 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 지상권의 정확한 내용 파악 후, 리스크 관리 방안을 마련한다면 투자가치 상승의 기회를 포착할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,490,000,000원이지만, '지상권'이라는 매우 중대한 인수 부담이 존재하며, 다양한 토지 이용 제한 사항으로 인해 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태라는 점을 감안할 때, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가는 인수되는 지상권의 가치, 향후 예상되는 임대 가능성, 물건의 시장 가치, 그리고 권리관계에 대한 상세 분석 결과를 종합적으로 검토하여 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 언급된 인수 부담과 각종 제한 사항을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가격을 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.