나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9641 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 572-2 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9641 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 572-2 제6층 제602호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9641
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌동 572-2 제6층 제602호
• 감정가: 281,000,000원
• 최저가: 179,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9641 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 572-2 제6층 제602호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 179,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9641 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 572-2 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 39.62㎡ (약 12.00평)

토지면적 (지분): 25.71㎡ (약 7.78평)

건물의 전용면적은 39.62㎡로, 주로 소형 평형을 찾는 실수요자나 투자자에게 적합한 규모입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 대일고등학교 남서측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역의 형태를 보이고 있으며, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 2016년 2월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

건물의 외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되었으며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있어 건물 상태는 양호합니다.

토지는 완경사지의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 주거 개발이 가능한 지역입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 규제를 받고 있어 건축 행위 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 채무관계

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 신OO으로 동일합니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자가 채무를 변제하지 못하여 발생한 경매 사건입니다.

3.2. 임차인 관계 및 인수 조건 (특이사항)

가장 중요한 특이사항으로, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 주의사항이 있습니다.

이는 낙찰자가 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대해 인수 책임이 없다는 조건이므로, 권리관계가 매우 깨끗하게 정리되는 물건입니다.

따라서 낙찰자는 명도(인도명령 신청 가능성 높음) 및 기타 인수할 권리상의 리스크가 매우 낮습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 다세대주택 밀집지역 내에 위치하여 대규모 상업시설보다는 소규모 근린생활시설을 중심으로 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

인근에 대일고등학교 등 학교 시설이 인접해 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근에서 용이하게 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크 (공항 규제 및 소음)

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여, 김포국제공항과 인접한 강서구의 특성상 항공기 이착륙으로 인한 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

소음 대책 지역 지정 여부를 확인하여 실거주 시 예상되는 불편함을 사전에 인지해야 합니다.

5.2. 권리적 리스크 (없음)

앞서 언급한 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로, 낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리적 리스크는 사실상 존재하지 않습니다.

명도(인도) 저항이 있을 수 있으나, 임차인의 대항력은 배제되는 조건이므로 명도 절차 진행은 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2016년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 강서구 등촌동의 주거용 부동산입니다.

가장 큰 장점은 '임차보증금반환청구권 포기' 조건으로 인해 권리관계가 명료하다는 점입니다.

소형 평형대로서 임대수익 창출이나 소액 투자 목적으로 적합하며, 공항 관련 규제 및 소음 문제를 제외하면 주거 환경은 보통 이상입니다.

6.2. 투자 포인트

1. **명확한 권리관계:** 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건으로, 미배당 보증금 인수 부담이 없으므로 안전한 투자가 가능합니다.

2. **비교적 신축:** 2016년식 건물로 건물 상태가 양호하며, 승강기 설비가 있어 이용 편의성이 높습니다.

3. **소액 투자 및 임대수익:** 전용면적 약 12평의 소형 주택으로, 주변 전월세 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

4. **감정가 대비 할인 가능성:** 경매를 통해 감정가 2억 8,100만 원 대비 저렴한 가격에 매입할 기회가 있습니다. (입찰 전 주변 시세 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계