나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-592 케렌시아 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9565 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-592 케렌시아 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9565 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-592 케렌시아 제2층 제203호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9565 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-592 케렌시아 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장 기준)

감정가: 224,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지 면적: 19.38㎡ (약 5.86평)

건물 면적: 22.51㎡ (약 6.81평) (전용면적 기준)

채무자 겸 소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

1.2. 건축물 현황

본건은 2021년 8월 30일에 사용승인된 지상 5층 건의 제2층 제203호이며, 비교적 신축급 건물에 해당합니다. 철근콘크리트구조에 인조석 마감으로 처리되어 있으며, PVC 창호가 설치되어 있습니다. 현재 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중이며, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황 측면에서는 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건이 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지는 완경사지대 내에서 자체 지반 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거 개발의 기본 토대가 마련되어 있습니다.

다만, 공항 인접 지역의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등에 해당하여, 향후 재건축 또는 대수선 시에는 건축물의 높이 제한 등 각종 규제를 받을 수 있음을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채무자 이OO의 재산에 대하여 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 경매 진행에 있어 복잡한 채무 관계에 따른 추가적인 변수는 적을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 및 주의사항 분석 (최대 위험 요소 해소)

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다.

이는 낙찰자가 주택도시보증공사(HUG)에 대하여 인수해야 할 잔여 임차보증금 반환 의무를 면제받는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 해당 조건에 따라 낙찰자는 법원 공고상 명시된 임차권의 잔액을 인수할 책임이 없어, 주택임대차보호법상 임차인의 대항력으로 인해 발생할 수 있는 잠재적 위험(인수금액)이 제거된 매우 유리한 조건의 물건입니다. 따라서 권리상의 큰 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 기존 주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설(상가)이 주택가 주변에 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 대형 상권은 인근 화곡역 중심으로 형성되어 있어 접근성이 보통입니다.

4.2. 교육 및 문화 시설

도보권 내에 서울화일초등학교가 소재하여 학군이 형성되어 있으며, 주변에 학교들이 혼재된 지역이므로 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 지역 개발 규제 리스크

제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항 관련 규제(원추표면구역, 대공방어협조구역)로 인해, 향후 재개발/재건축 추진 시 건축물 높이 제한으로 사업성이 저해될 가능성이 있습니다. 단, 본건은 2021년 신축급 건물이므로 당장의 개발 리스크보다는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역을 조사한 결과, 주변에 특별한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 송전탑 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 기존 주택지대 특성상 주차 공간의 부족이나 빌라 밀집에 따른 생활 소음 및 환경 문제는 현장 조사를 통해 직접 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 전용면적 약 6.81평의 소형 주택입니다. 5호선 화곡역이 근거리에 위치하고 초등학교 접근성이 양호하여 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

무엇보다 주택도시보증공사의 잔여 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰 후 임차 보증금 인수 부담이라는 경매의 가장 큰 권리적 리스크가 해소된 매우 깨끗한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가 2억 2천 4백만 원으로 서울 내 소액 투자가 가능합니다.

권리적 안전성: 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로, 추가적인 임차보증금 인수 위험이 없어 명도 리스크가 매우 낮습니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인 건물로 당분간 건물 유지보수 비용 발생 우려가 적고, 신축 선호도에 따른 임차 수요 확보가 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계