나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9574 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9574 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제504호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9574
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제504호
• 감정가: 252,000,000원
• 최저가: 201,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9574 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제504호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경9574 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경9574 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 252,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1006-124 더시크릿독산 제5층 제504호

용도: 오피스텔 (사용승인일: 2021.11.01. / 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 5층)

건물 면적 (전용): 24.22㎡ (약 7.33평)

토지 면적 (대지권): 9.95㎡ (약 3.01평)

소유자/채무자: 이OO / 채권자: 주OOOOOOO

특징: 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태는 보통 이상일 것으로 예상됩니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 주의 및 매각 조건

경매 조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금을 인수해야 할 위험을 사전에 차단하는 조건이나, 매각 조건 충족 여부 및 정확한 조건을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 임대관계 등 기타참고사항은 현재 미상입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 지하철 1호선 '독산역' 남동측 인근에 위치하는 역세권 오피스텔입니다.

2.2. 교통 환경

지하철역 및 노선버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성이 양호하며, 차량 진출입도 가능한 등 제반 교통상황은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 및 상권 분석

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중인 세장형 토지 위에 위치하고 있습니다. 생활 편의시설이 혼재되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다. 독산역 일대가 상업 및 주거 시설의 복합 개발이 활발히 진행 중이므로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분

부동산강제경매 사건으로, 토지/건물 일괄 매각이므로 토지와 건물의 소유권 및 이용권을 모두 취득할 수 있습니다.

3.2. 권리 관계 특이사항 (HUG 인수 조건 확인 필수)

최대 주의사항은 임차인의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다. 이는 매각 조건이므로, 법원에서 정한 조건이 충족되어야만 매수인은 임차인(또는 HUG)에 대한 인수 부담이 없습니다. 조건 미달 시 예상치 못한 임차보증금을 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 서울남부지방법원에 문의하여 해당 조건의 구체적인 내용과 충족 여부를 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 환경 요인

4.1. 환경 리스크 (준공업지역 특성)

소재지는 도시지역 중 준공업지역에 해당합니다. 이는 주거 시설과 공업 시설이 혼재될 수 있는 지역적 특성을 내포하며, 일반 주거지역 대비 소음, 교통, 환경적인 측면에서 일부 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 주변 개발 현황과 감정평가서상의 '제반 주위환경은 보통임'이라는 평가를 고려할 때 심각한 수준은 아닐 것으로 판단됩니다.

4.2. 행정적 제한 사항

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법률적 제한사항이 적용됩니다. 이는 주로 향후 재개발 또는 증개축 시 제한 요소로 작용할 수 있으나, 현 오피스텔 이용에는 직접적인 문제가 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년도에 사용 승인된 신축급 오피스텔로서, 1호선 독산역 인근의 양호한 입지를 확보하고 있습니다. 감정가 252,000,000원은 최근의 부동산 시장 상황과 신축 오피스텔의 임차 수요를 고려할 때 적정한 기준으로 보입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 1호선 독산역 인근으로, 가산디지털단지 등 직장인 임차 수요가 풍부한 지역입니다.

2. 신축급 건물: 2021년 건축으로 시설물 노후도에 대한 걱정이 없으며, 즉시 임대수익 창출에 유리합니다.

3. HUG 조건부 매각: 임차보증금반환청구권 포기 조건이 충족된다면, 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다. (단, 조건 충족 여부 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계