나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경109248 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-122 송원오피스텔 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경109248 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-122 송원오피스텔 제6층 제602호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매10계 2024타경109248 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42가길 5-6, 제6층 제602호 (화곡동, 송원오피스텔) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 43,008,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경109248 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경109248 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-122 송원오피스텔 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지 지분율: 1312.8999999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물 지분율: 3640

건물 제시외면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 장OO

특이사항: - 제시외 건물 포함

- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽은 치장벽돌형 타일 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

본건(602호)은 공용부분으로 추정되는 인접 6층 계단실 일부를 무단으로 특정 점유하여 601호와 일괄하여 주거용 오피스텔로 이용중인 상태로, 공부상 원룸형 업무시설(오피스텔) 1개호이나 현황은 구조 및 용도 일부를 변경하여 사용하고 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 본건 소재지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한 지역, 도시기타용도지역지구 미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 장OO이 채무자 김OO을 상대로 신청한 경매입니다. 통상적으로 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 소유권은 소멸하며, 매수인은 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득하게 됩니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

본건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 인근에 화곡초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 오피스텔로서의 임대 수요와 근린생활시설로서의 활용 가능성을 함께 고려해볼 수 있는 상권입니다.

본건 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편입니다. "화곡초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로 고려될 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 본건 602호가 공부상 현황과 다르게 인접한 공용부분(계단실)을 무단으로 점유하여 601호와 함께 사용하고 있다는 점입니다. 이로 인해 불법 건축물에 해당될 소지가 있으며, 철거 명령이나 원상복구 명령 등 행정적 제재가 가해질 수 있습니다. 또한, 이로 인한 법적 분쟁의 소지도 배제할 수 없습니다. 제시외 건물 면적 16.20㎡ 또한 이러한 상황과 연관되어 있을 가능성이 높습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등의 행정적 제한사항도 존재합니다.

본건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 오피스텔 물건으로, 감정가는 1억 5백만원으로 비교적 접근 가능한 금액대입니다. 하지만, 가장 큰 문제는 현황과 공부상의 불일치, 즉 공용부분 무단 점유 및 용도 변경으로 인한 법적, 행정적 리스크가 존재한다는 점입니다. 이러한 부분을 명확히 확인하고 해결 방안을 신중하게 모색해야 할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 서울 강서구 화곡동이라는 지리적 이점과 대중교통 접근성이 우수합니다. 둘째, 감정가 1억 5백만원으로 시세 대비 저평가될 가능성이 있으나, 이는 리스크를 감안한 가격입니다. 셋째, 법적 문제를 해결할 경우, 주거용 또는 소형 업무용으로 활용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지인 화곡동 24-122번지 인근은 주거, 상업, 교육시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 파악됩니다. 화곡초등학교 북측에 위치하며, 현재까지의 조사로 특이하게 지목할 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 인근에 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 등의 행정적 제한사항은 존재합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계