나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9660 [1] 서울특별시 영등포구 당산동1가 357 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동3가 소재 지하철 2·5호선 「영등포구청역」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(지하철2·5호선: 영등포구청역) 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

형태 및 이용상태

본건 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(도시계획과문의),도로(접합),가축사육제한구역((예외:애완및방범용가축)지역경제과문의)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역(세부사항:서울시청도시계획과문의)<수도권정비계획법>등임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도' 및 '건물개황도' 등 참고하기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 지하1층건으로서
(사용승인일: 1990.03.17)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 내부 인테리어 마감, 벽지도배 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

지상1층: 근린생활시설 등(상호: 오오카미) / 지상2ㆍ3층: 주택(각 1개호) 등 / 지하1층: 공부상 자동차 관련 시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9660 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동1가 357

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,654,068,500원

* 토지 면적: 93.60㎡ (약 28.31평)

* 건물 면적: 249.12㎡ (약 75.35평)

* 건물 제시외 면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 조OO

* 사용승인일: 1990년 3월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 지하철 2·5호선 영등포구청역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2·5호선 영등포구청역이 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

* 건물 및 토지 이용: 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 등기부 요약:

* 토지: 소유권이전(1989.07.20), 공유물분할을 위한 임의경매 개시결정(2025.04.17, 말소기준권리).

* 건물: 소유권보존(1990.06.29), 공유물분할을 위한 임의경매 개시결정(2025.04.17, 말소기준권리).

* 임차인 현황:

* 문춘동: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-09-25, 확정일자 2021-04-21, 대항력 있음. (주의: 확정일자가 전입일자보다 빠르며, 배당신고일이 미래 시점인 점은 특이사항으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 박승익: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2022-11-07, 대항력 있음. (주의: 확정일자 및 배당신고일자 없음)

* 이지윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-11-28, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력이 있으므로 인수 또는 배당 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 조병추: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-19, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력이 있으므로 인수 또는 배당 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 조성민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-19, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력이 있으므로 인수 또는 배당 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (기재된 내용에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.)

1.3. 상권 및 건물 이용 현황

* 주변 상권: 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설이 혼재된 주상지대로서, 지역 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물 이용 현황:

* 1층: 근린생활시설 (상호: 오오카미)

* 2층: 주택 (1개호)

* 3층: 주택 (1개호)

* 지하 1층: 공부상 자동차 관련 시설

* 건축물 정보: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 지하 1층 건물로, 1990년 3월 17일 사용 승인되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2, 5호선 영등포구청역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: (별도 외부 검색을 통해 주변 대형마트, 병원, 관공서 등 편의 시설 정보를 파악해야 합니다.)

* 교육 시설: 주변에 교육환경보호구역으로 지정된 곳이 있어, 신규 학원 설립 등에 제한이 있을 수 있으므로 세부 사항은 교육청 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 5명의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 부담이 될 수 있습니다. 특히 보증금이나 차임이 0원으로 명시된 임차인들의 실제 권리 관계 및 배당 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공되어 약 36년 경과한 건물로, 전반적인 시설 노후화 및 수리·보수가 필요할 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 소유권이 공유로 되어 있어, 경매 이후에도 소유권 분쟁이나 건물 이용 관련 협의 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 지정 및 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물(29.50㎡)의 현황 및 법적 문제 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동1가, 지하철 2·5호선 영등포구청역 역세권에 위치한 근린주택으로 입지적 장점이 뛰어납니다. 그러나 1990년 준공된 노후 건물이며, 공유물분할을 위한 경매라는 특성상 소유권 및 건물 이용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다. 가장 큰 리스크는 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 내용과 '대항력 있음'의 상충 가능성입니다. 이 임차인들의 권리 관계를 명확히 파악하지 못하면 낙찰 후 명도 지연, 추가 비용 발생 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영등포구청역 인근의 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설과 주택이 혼합된 용도로, 다양한 수익 모델 적용이 가능합니다.

* 토지 가치: 서울 중심부의 입지 좋은 토지로서, 향후 재건축 또는 개발 시 높은 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 통합적인 개발 및 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 신축 다세대 주택의 경우 전용면적 23.49㎡ ~ 46.79㎡가 37,000만원 ~ 46,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 3,251만원 ~ 5,183만원 수준으로 환산할 수 있습니다. 이를 기준으로 본 건의 총 건물 면적(249.12㎡, 약 75.35평)을 적용할 경우, 신축 기준 시 약 32.3억원 (249.12㎡ * 1300만원/㎡)에 달하는 잠재적 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 1990년 준공된 건물로 상당한 노후화가 진행되었으며, 대항력 있는 임차인 5명이라는 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점을 감안하여, 신축 기준 가치에 노후화에 따른 감가상각(약 60% 감가 추정)을 적용하면 약 12.9억원 (32.3억원 * 0.4) 수준으로 추정됩니다.

또한, 토지 면적 93.60㎡ (약 28.31평)에 대한 가치 평가를 주변 시세(평당 약 5,000만원 가정)로 단순 적용 시 약 14.15억원 (28.31평 * 5,000만원/평)이므로, 토지 가치가 상당한 비중을 차지함을 알 수 있습니다.

감정가는 16.54억원입니다. 이는 토지 가치(약 14.15억원)를 고려할 때 건물 가치를 약 2.4억원으로 평가한 것으로, 노후 건물의 가치 평가가 낮게 반영되었을 가능성도 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건은 입지적 장점과 시장 시세 대비 잠재적 상승 여력이 있으나, 임차인 리스크와 건물 노후화라는 큰 부담이 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 20억원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 감정가 대비 약 120% 수준으로, 시장의 잠재적 가치 상승 가능성을 일부 반영한 가격입니다.)

1.9. 외부 시설 검색 (혐오시설 등)

본 항목은 실제 지도 및 외부 검색 엔진을 통한 현장 조사 및 주변 환경 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 분석이 어렵습니다.

일반적으로 주변의 혐오시설(예: 대규모 공장, 유흥가 밀집지역, 악취 발생 시설 등) 유무, 학교와의 거리, 공원 및 녹지 공간 현황 등을 파악하여 주거 및 상업 환경에 미치는 영향을 분석해야 합니다.

(추후 외부 조사 시 해당 내용을 보강해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.