나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9615 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '삼성체육공원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 연립
·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지역으로 제반주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2018-12-05)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 완경사지 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 약 10m내외, 동측으로 약 6m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호1] 시흥동 169-45
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.
9.9.))

[일련번호2] 시흥동 169-46
도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 토지거래계약에관한허가구역(2024
-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

2.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9615 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

2.

2.2. 물건 현황

2.

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 사용승인일: 2018년 12월 5일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2.3. 감정가 및 면적

2.

감정가: 311,000,000원

토지 면적: 30.07㎡ (약 9.1평)

건물 면적: 37.96㎡ (약 11.5평)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '삼성체육공원' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

2.

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

그 외 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.~2029.9.9.)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.

2.1. 등기부 요약

2.

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 매매 기록이 있습니다.

주택임차권(이성민, 261,000,000원)이 등기되어 있습니다.

강제경매개시결정(채권자: 이성민, 채권액: 261,000,000원)이 등기되어 있습니다.

2.

2.2. 임차인 현황 및 대항력

2.

임차인: 이 (이성민)

보증금: 261,000,000원

전입일자: 2021년 7월 21일

확정일자: 2021년 7월 23일

대항력: 있음

비고: 임차인은 채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 배당받을 금액은 261,000,000원입니다.

2.

2.3. 인수되는 권리

2.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 예상 배당금액이 임차인의 보증금과 동일하므로 전액 배당될 가능성이 높으나, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

2. 상권분석

2.

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

다세대주택 밀집 지역 특성상 개별 상권의 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

2. 생활정보

2.

2.1. 건물 구조 및 설비

2.

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인: 2018년 12월 5일

건물 층수: 지하 0층 / 지상 5층 중 제2층 제203호

외벽: 석재붙임 마감

내부 설비: 기본적인 위생·급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

2.

2.2. 주변 편의시설

2.

'삼성체육공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

각종 편의시설은 인근 근린생활시설 및 대중교통 이용을 통한 접근이 가능합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오 시설이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2. 잠재적 리스크

2.

2.1. 임차인 보증금 인수 가능성

2.

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 이성민 씨의 대항력 있는 임차권입니다.

보증금 261,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

현재 채권자(이성민)와 임차인이 동일인이며, 채권액이 보증금과 일치하여 전액 배당될 가능성이 높으나, 배당 종결 시까지 주의 깊은 확인이 필요합니다.

2.

2.2. 기타

2.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지목 ‘도로’ 한정). 다만, 본건은 주거용 건물이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

2. 종합 의견

2.

본건은 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

삼성체육공원이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경이 기대됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 채권자 겸 임차인이 보증금을 전액 배당받을 경우 인수 부담은 없을 수 있으나, 최종 배당 결과에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 철저한 권리분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

2. 투자 포인트

2.

신축급 주거용 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 지역 내 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능합니다.

2. 예상 입찰가

2.

감정가는 311,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 보면, 면적과 건축 연도를 고려할 때 310,000,000원에서 378,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본건의 건물 연식(2018년)이 비교적 신축에 속하고, 감정가 수준 또한 합리적으로 판단됩니다.

임차인 보증금 261,000,000원이 경매 절차를 통해 전액 변제될 것으로 예상되므로, 인수 부담은 없다고 가정하고 시장 가치를 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 상세 현장 조사 결과, 임차인과의 협의 가능성, 그리고 실제 경매 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.