나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6773 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-7 해마루 제비동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6773 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-7 해마루 제비동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경6773 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로11길 66-4, 제비동 제2층 제202호 (개봉동, 해마루) | 감정가: 191,000,000원 | 최저가: 122,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경6773 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6773 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 341-7 해마루 제비동 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (구분건물)

건축 연도: 2017.03.16. (사용승인일)

감정가: 191,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 15.87제곱미터 (약 4.80평)

건물면적 (전용면적): 27.02제곱미터 (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 최OO)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 밀집 지역 내 초등학교 인근 주거지

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 「서울개웅초등학교」 동측 인근에 위치합니다. 인근은 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 일반 주거지대로서, 초등학교가 가까워 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황: 지하철역 접근성 양호하나 전반적인 교통여건은 보통 이하

차량 접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역 및 간선/지선 버스정류장이 소재합니다. 역세권에 근접하여 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 제반 교통여건은 '보통 이하'로 평가되어 이동 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태: 비교적 신축의 양호한 빌라

본건은 2017년 3월에 사용 승인된 지상 6층 건물 중 2층에 해당하며, 철근콘크리트조입니다. 외벽은 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 마감으로 비교적 깔끔하며, 위생, 급·배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다. 이용 상태는 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 경매 종류 및 특이사항

본 경매는 채권자 최OO가 채무자 정OO를 상대로 제기한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순할 수 있습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도

특이사항란에 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 유무 및 점유 관계를 알 수 없음을 의미하므로, 낙찰 후 명도를 위해 정확한 점유자 현황을 별도로 조사해야 하며, 명도(인도명령) 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

3.3. 공법상 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며 주거용으로 적합한 지역입니다. 특히 「서울개웅초등학교」 인근에 위치하여 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 주거 환경의 안정성에는 긍정적이나, 일부 유해 시설의 입지가 제한되는 공법적 규제가 있음을 의미합니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 주거용 부동산 투자 및 이용에는 큰 지장은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석, 생활정보 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 및 생활정보: 주거 중심의 안정적 환경

본건은 다세대/연립주택이 밀집한 주거지 내에 위치하므로, 주거 중심의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 서울개웅초등학교를 중심으로 학군이 형성되어 있으며, 도시가스 개별난방 및 승강기가 설치되어 있어 생활 편의성은 양호합니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 임차인 리스크: 임대차 관계 '미상'으로 인해 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 리스크가 있습니다.

- 대중교통: 전반적인 교통여건이 '보통 이하'로 평가된 점은 잠재적인 주거 만족도 저하 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 주변 혐오시설

주변이 초등학교 인근의 다세대 주택 밀집 지역이며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있는 점을 감안할 때, 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 변전소 등)의 존재 가능성은 낮을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사를 통해 개별적인 소규모 혐오 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동 소재의 본 다세대주택은 2017년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 전용 면적 27.02제곱미터(약 8.17평)의 소형 주택으로 실거주 및 소액 투자에 적합한 물건입니다. 주변에 초등학교가 있어 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적일 수 있으며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석의 난이도가 낮은 편입니다.

5.2. 투자 포인트

- 신축급 다세대주택: 2017년식으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

- 교육 환경: 서울개웅초등학교 인근으로, 주거 환경이 안정적입니다.

- 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 9천 1백만 원으로 서울 지역 내 비교적 저렴한 가격대로 진입 장벽이 낮습니다.

- 제2종일반주거지역(7층 이하): 안정적인 주거 용도를 보장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계