나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6773 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 341-7 해마루 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 「서울개웅초등학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1호선:개봉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 지상6층건 내 제2층 제202호로서
(사용승인일: 2017.03.16)
- 외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024년9월10일부터2029년9월9일까지,지목도로한정)<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6773 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 341-7 해마루 제비동 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 15.87㎡ (약 4.8평)

토지지분: 15.87㎡ (약 4.8평)

건물면적: 27.02㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27.02㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

건축 정보:

사용승인일: 2017년 3월 16일

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕

총 층수: 6층 (본건 2층)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울개웅초등학교 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 이하입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 최 (CUIYONGZHU)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 4월 15일

확정일자: 2019년 4월 2일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 감정가를 초과하므로 인수 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임차인: 이 (LIYINZAI)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 9일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 192,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다.)

등기부 현황:

말소기준권리: 2022년 6월 17일자 김영길 근저당권 (을4)

매각으로 소멸되는 권리: 을4 근저당권 이후의 모든 압류, 가압류, 근저당 등은 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요 정보는 없으나, 명시된 사항은 없습니다.

등기부 채권 총액: 125,720,843원

4. 상권분석

주변 실거래가 분석:

2026년 3월 5일, 개봉동 317-2번지 "리치그린B" (2012년 준공, 72.48㎡) 220,000,000원에 거래됨 (약 1,004만원/평).

2026년 3월 2일, 개봉동 333-8번지 "SKYVILLE" (2002년 준공, 44.64㎡) 175,000,000원에 거래됨 (약 1,296만원/평).

2026년 3월 5일, 개봉동 458-7번지 "성화단지" (1986년 준공, 53.37㎡) 100,000,000원에 거래됨 (약 621만원/평).

본건(27.02㎡, 2017년 준공)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 평당 시세는 약 1,000만원 ~ 1,300만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따른 본건의 적정 시세는 약 81,700,000원 ~ 105,800,000원 범위로 예상됩니다.

감정가(191,000,000원)는 최근 실거래가 시세보다 현저히 높은 수준입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 서울개웅초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육환경: 서울개웅초등학교가 인접해 있습니다.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 최 (CUIYONGZHU)의 보증금 192,000,000원이 감정가 191,000,000원을 초과합니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 큰 추가 비용 발생을 의미합니다.

높은 감정가 대비 낮은 시세: 최근 실거래가 분석 결과, 본건 감정가는 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보여 유찰될 가능성이 있습니다. 그러나 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 위험 또한 존재합니다.

교통 여건: '보통 이하'로 평가된 교통 여건은 향후 환금성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 사용승인된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 감정가를 초과하는 보증금을 가지고 있다는 점이며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 매우 큽니다.

최근 실거래가 데이터를 토대로 산정한 시세보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 권리분석 및 현장 조사를 철저히 하지 않으면 높은 가격에 낙찰받아 손실을 볼 가능성이 있습니다.

따라서, 신중한 접근과 철저한 추가 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 관리 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

수요층: 도시형생활주택으로서 1인 가구, 사회초년생 등의 실수요층 확보가 용이할 수 있습니다.

저가 낙찰 가능성: 높은 감정가와 임차인 리스크로 인해 유찰될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

현장 확인 필수: 대항력 있는 임차인과 직접 소통하여 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(27.02㎡)과 건축 연도(2017년)를 고려한 적정 시세는 약 81,700,000원 ~ 105,800,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(192,000,000원)이 감정가(191,000,000원)를 초과하므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 예상 입찰가에 임차인 인수 보증금(192,000,000원)을 더한 금액이 실제 총 지출액이 될 수 있음을 의미합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 시세 및 투자 위험을 감안하여, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시되, 임차인과의 협상 가능성 및 향후 재매각 시 예상되는 총 지출액을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.