나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9662 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9662 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9662
• 주소: 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제3층 제302호
• 감정가: 346,000,000원
• 최저가: 276,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9662 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제3층 제302호 | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 276,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 제목

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9662 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 891-22 정림더스위트 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 346,000,000원

토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

전용면적: 9.04평 (약 29.88㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 신정역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 다수 소재하여 서울 시내 접근성이 좋습니다. '목동 학군지'와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 치안 역시 비교적 좋은 편으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 황OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리상 쟁점은 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)와 매수인에게 자신들의 대항력을 포기한다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이러한 조건은 전세 보증금 반환과 관련된 복잡한 상황, 즉 깡통전세나 전세 사기 등과 연관될 수 있으며, 이는 매수인에게 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 해당 임차인의 보증금 반환 여부 및 HUG와의 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

양천구 신정동은 최근 토지 및 아파트 가격이 상승세를 보이며, 특히 목동 학군지 인접 지역으로서 부동산 가치가 꾸준히 유지되고 있는 곳입니다. 본건이 위치한 신정동 891-22 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 주변에 다양한 편의 시설과 함께 목동 상권의 이점을 공유할 수 있는 입지입니다. 상대적으로 작은 면적의 주택이나 빌라들이 밀집한 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 특히 신정역(5호선)과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 교육 환경으로는 명문 학군으로 알려진 목동과 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 생활 편의시설로는 도보 거리에 편의점이 있으며, 주변 상업 시설 이용도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건과 관련된 부분입니다. 이는 임차인의 전세 보증금 반환 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담을 야기할 수 있습니다. 또한, 과거 신정동 일대에서 발생했던 강력 범죄 사건(신정동 연쇄 살인 사건)의 이력이 있어, 지역 이미지나 심리적 요인에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 사건의 직접적인 발생 위치와 본건 물건지와의 구체적인 근접성은 확인되지 않았습니다. (검색 결과상 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신정동의 역세권에 위치하고 있으며, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거지로서 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 감정가 대비 낮은 최저 시작가로 인해 투자 매력이 있을 수 있으나, 임차인의 대항력 포기 조건과 주택도시보증공사(HUG)의 개입 등 복잡한 권리 관계가 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 지하철역(5호선 신정역) 및 버스 접근성이 좋고, 목동 학군과 인접하여 주거 가치가 높습니다.

2. **합리적인 가격:** 감정가 대비 낮은 최저 입찰가로 시세 차익을 노려볼 만한 기회가 될 수 있습니다.

3. **역세권 소형 주택:** 소형 주택으로서 실수요자 또는 임대 수익을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

4. **단, 투자 전 권리관계 명확히 분석 필수:** 임차인의 대항력 포기 조건 및 HUG 관련 사항을 면밀히 검토하고, 발생 가능한 모든 리스크를 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계