나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9640 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제11층 제1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9640 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제11층 제1101호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9640 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제11층 제1101호 | 감정가: 329,000,000원 | 최저가: 263,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9640 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 632-7 월드파크뷰 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 2900만원

토지면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

토지 지분율: 100%

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물 지분율: 100%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자 겸 채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 9월 29일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 인근에 서울백석초등학교가 있습니다. 주변은 중·소규모의 아파트단지, 오피스텔, 병원, 학교, 각종 업무시설 및 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 북서측 인근에 지하철 9호선 증미역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스정류장도 가까이 있어 교통망이 우수합니다. 차량 접근성 또한 북동측으로 폭 약 35미터의 도로와 접해 있어 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO님입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 임차권 설정이 확인되나, 임대 관계 및 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

본 경매의 가장 중요한 특징은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 HUG가 임차인에게 보증금을 변제하고 채권을 승계받아 경매를 신청한 경우, HUG가 채권 회수를 위해 대항력 있는 임차인의 권리를 포기하도록 법원에 요청하는 조건부 매각입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 부담에서 벗어날 수 있습니다. 다만, 이 조건이 법원에서 최종적으로 받아들여졌는지, 그리고 그 효력의 명확성은 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

등촌동 632-7번지 일대는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 아파트단지와 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 학교, 병원, 각종 업무시설과 상업시설이 다양하게 분포하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 9호선 증미역이라는 교통 요충지를 끼고 있어 지역 내 이동 및 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔인 점도 현대적인 상업 시설 수요를 충족시키는 데 유리합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지기, 기계식 주차 설비 및 온수 설비 등이 설치되어 있습니다. 사용승인일이 2020년으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

주변에는 서울백석초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 9호선 증미역을 통해 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이하여 직장인들의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 주로 주거, 상업, 교육 시설로 구성되어 있으며, 조사 결과 인근에 대규모 공장이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 내부 이용 상태 미확인으로 인한 잠재적 하자 및 수리 비용 발생 가능성입니다. 사용승인 후 내부 확인이 불가했던 만큼, 실제 이용 상태에 따라 예상치 못한 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

둘째, 임차권 관련 사항입니다. '대항력 포기조건'이 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 이행 및 법원의 확약 승인 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필요합니다.

셋째, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 계획 수립 시 검토해야 할 부분입니다.

넷째, 채권자가 강제경매를 신청했다는 점은 채무자의 다른 채무 관계나 재산 상황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 등촌동 월드파크뷰 오피스텔은 지하철 9호선 증미역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 미확인, 임차권 관련 잠재적 리스크, 각종 개발 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 특히, '대항력 포기조건'의 명확한 확인과 원만한 명도 진행 가능성 검토가 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 역세권 입지:** 지하철 9호선 증미역 도보 이용 가능 거리로, 서울 주요 업무 지구로의 출퇴근이 매우 용이합니다.

2. **현대적인 건물:** 2020년에 사용 승인된 오피스텔로, 최신식 시설과 깔끔한 환경을 기대할 수 있습니다.

3. **안정적인 배후 수요:** 주변의 풍부한 주거 단지와 오피스텔 밀집 지역으로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

4. **명도 리스크 완화 가능성:** HUG 보증에 따른 대항력 포기 조건은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 줄여 명도 과정의 위험을 낮출 수 있습니다. (단, 관련 서류 및 법원 결정사항 확인 필수)

5. **시세 차익 및 임대 수익 기대:** 강서구 지역의 지속적인 발전 가능성과 역세권 오피스텔의 가치를 고려할 때, 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계