나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9550 [1] 서울특별시 양천구 신월동 102-6 밀레니엄 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9550 [1] 서울특별시 양천구 신월동 102-6 밀레니엄 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9550 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 102-6 밀레니엄 제4층 제401호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9550 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 102-6 밀레니엄 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 35.04㎡ (약 10.60평)

건물면적: 55.42㎡ (약 16.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울월정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통상황은 양호합니다.

1.1. 3.권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다.

주요 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 가장 중요한 점은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로 진행됨을 의미하며, 명도를 진행함에 있어 임차인과의 관계 및 대항력 포기 여부를 철저히 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

1.1. 4.상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트와 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

이는 지역 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있음을 시사하며, 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 저층 주거지로서의 개발 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

1.1. 5.생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 2012년 9월 28일에 사용승인되었습니다.

건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

'서울월정초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있습니다. (단, 물건 소재지 주소는 양천구 신월동이나, 학교는 강서구에 위치하여 실제 통학 거리는 확인이 필요합니다.)

1.1. 6.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석에서 언급된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 만약 임차인이 실제 대항력을 포기하지 않았거나 관련 절차가 명확하지 않을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '도시관리계획 입안 중'이라는 점은 향후 지역 개발 계획이나 규제 변경 가능성이 있음을 시사합니다. 또한, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

인근 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역 특성상 소음이나 기타 생활 편의와 관련된 간접적인 불편함이 있을 수 있습니다.

1.1. 7.종합 의견

본 물건은 서울의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

그러나 임차인 관련 대항력 포기 조건이라는 매우 중요한 권리상 이슈가 존재하며, 다양한 법적 제한 사항들이 있어 투자 결정에 신중한 검토가 요구됩니다.

감정가 대비 낙찰가율, 명도 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 투자 가치를 평가해야 할 것입니다.

1.1. 8.투자 포인트

실거주 목적: 교육 환경(서울월정초등학교 인접 가능성) 및 주거 편의시설을 고려할 수 있습니다.

투자 목적:

1. 임차인 이슈를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

2. 제2종일반주거지역이라는 용도 지역성을 바탕으로 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 부동산 강제경매 절차를 통해 법적 테두리 안에서 안전하게 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 상기 언급된 잠재적 리스크들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한 후에 접근하는 것이 현명합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계