나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102692 [1] 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대 등의 공동주택, 학교, 임야등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2018.09.13.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대 내 3필지 일단의 자체지반 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 10m 및 2m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) 모두 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호(1),(3)은 도로(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행되는 2025타경102692 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102692 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

* 사용승인일: 2018년 09월 13일

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 29.72㎡ (약 9.0평)

* 토지지분: 29.72㎡ (약 9.0평)

* 건물면적: 37.77㎡ (약 11.4평)

* 건물지분: 37.77㎡ (약 11.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 상세 정보

* 대지면적: 414.75㎡ (약 125.5평)

* 건축면적: 210.61㎡ (약 63.7평)

* 연면적: 622㎡ (약 188.2평)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 3층

* 호수: 303호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대 주택 등 공동주택과 학교, 임야 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남서측 및 북서측으로 노폭 약 10m 및 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025년 04월 14일 접수)

* 등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (장해숙 외 3명)

* 갑2: 공유자전원지분 이전 (정동현)

* 갑3: 강제경매 (한국주택금융공사, 268,545,549원) - 말소기준권리

* 을3: 주택임차권 (송한영, 238,000,000원) - 인수 대상

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 238,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 22일

* 확정일자: 2018년 11월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

3.3. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 존재합니다. 임대차보증금 238,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교와 공동주택이 많아 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 생활 편의시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통해 서울 시내 접근 용이.

* 생활: 주변 주거 지역을 중심으로 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육: 남강고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 건물 설비

* 난방: 도시가스 개별 난방

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 송 씨의 보증금 238,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하므로, 임차인의 배당 예상액을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

6.2. 도로 접근성 제한

본건은 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있어, 차량 진출입 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 변동 가능성

최근 실거래가를 고려할 때, 주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축급(2018년 준공) 도시형생활주택입니다. 입지 자체는 주거 지역으로서 무난하나, 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 238,000,000원 중 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인의 배당 예상액 파악을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동이라는 입지.

* 2018년 준공된 신축급 건물로 건물 상태 양호 기대.

* 인근 학교로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2018년 준공, 45.37㎡(약 13.7평) 물건이 2026년 7월 39,000만원에 거래되었습니다.

* 2015년 준공, 29.56㎡(약 8.9평) 물건이 2026년 7월 32,000만원에 거래되었습니다.

* 1991년 준공, 30.92㎡(약 9.3평) 물건이 2026년 7월 18,500만원에 거래되었습니다.

본건의 면적(37.77㎡, 약 11.4평)과 건물 연식(2018년)을 고려할 때, 유사한 "어반팰리스" 물건의 시세인 39,000만원을 기준으로 추정하면, 본건의 시세는 약 32,000만원에서 36,000만원 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 238,000,000원을 전액 또는 일부 인수할 가능성입니다. 낙찰자가 이 금액을 인수하게 되면, 총 매입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 잔액이 됩니다. 따라서 총 매입 비용이 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

예를 들어, 임차인이 배당을 통해 보증금 중 150,000,000원을 회수하고 88,000,000원을 인수한다고 가정하면, 320,000,000원(시세 최저가)에서 인수 금액을 제외한 약 232,000,000원 이하로 낙찰받아야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 것을 권장합니다. 이 가격대는 임차인의 보증금 일부 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황 및 법원의 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

10. 주변 시설

본건 소재지인 서울특별시 관악구 신림동 646-317번지 일대는 네이버 지도 및 카카오맵 등 지도 서비스 확인 결과, 다세대 주택, 연립 주택 등 주거 시설과 남강고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 특별한 혐오시설이나 기피 시설은 지도상에서 직접적으로 확인되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.