나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102667 [1] 서울특별시 종로구 구기동 OOOOO OOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 홍지동에 소재하는 '상명대학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 경사지 주택지역임.

교통상황

본건은 경사지에 소재하여 일방으로 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

1996.05.27일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조경사스라브지붕 3층 건물 내 제지하층 제지하층101호(현황표기B01) 로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대주택로 이용중임.
(자세한 내역은 '건물개황도'참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 소재하는 두필지 알단의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 약 2m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구기동 50-31 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)
구기동 50-32 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 자연경관지구, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상임.

물건 비고

매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102667 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 50-31 지하층101호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

토지면적: 47.19㎡ (약 14.28평)

건물면적: 64.82㎡ (약 19.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 구기동에 소재하며 '상명대학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 경사지 주택지역입니다.

* 교통상황

본건은 경사지에 소재하여 일방으로 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

1996년 5월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브 지붕 3층 건물 내 지하층 제101호(현황표기 B01)입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

경사지에 소재하는 두 필지 알단의 장방형 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북동측으로 약 2m 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

구기동 50-31: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

구기동 50-32: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정).

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

등기부상 소유권 보존(1996.06.18), 소유권 이전(2001.03.20)이 있으며, 이후 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 총 10건의 권리가 등기되었습니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 소유권 외 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 정효철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 4월 10일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 종로구 구기동은 서울의 북쪽, 북한산 인근에 자리 잡은 조용하고 주거 중심의 지역입니다.

단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 주를 이루는 주거 환경으로, '상명대학교'가 인접해 있어 대학가 주변의 특성을 일부 가집니다.

경사 지형에 위치하며 차량 접근성이 일부 제한될 수 있어, 활발한 상업 활동보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 서울 시내로의 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트나 백화점 등 중심 상업 시설까지의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: '상명대학교'가 인근에 위치하며, '상대보호구역'으로 지정된 교육 환경 보호 구역이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축법 위반으로 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 조치가 발생할 수 있으며, 향후 재산권 행사나 매각 시 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 재매각: 본 물건이 이전에 유찰되어 재매각 절차를 거치고 있다는 점은, 이전 경매 참여자들이 가격이나 물건 자체의 문제점을 인지하고 입찰을 포기했을 가능성을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임): 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 다르며, 법적으로 명확한 정리 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.

* 건물 노후: 1996년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 구조적 안전 점검 및 유지보수, 리모델링에 대한 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연경관지구, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 종로구 구기동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6천 7백만 원입니다.

권리 분석상으로는 인수할 채무나 보증금이 없어 비교적 깔끔해 보입니다.

그러나 '위반건축물' 등재, '재매각' 이력, '보증금 0원'의 대항력 있는 임차인 존재 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히 위반건축물 문제는 상당한 행정적, 경제적 부담을 야기할 수 있으며, 재매각 이력은 시장에서의 낮은 선호도를 반영할 수 있습니다.

입지 자체는 조용한 주거 환경을 제공하나, 경사지 및 협소한 도로 접면은 접근성에 있어 다소 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 입지: 종로구라는 지역적 이점은 여전히 매력적입니다.

* 권리상 안전성: 인수할 권리 관계가 없어 명확합니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 문제 해결 및 임차인 관련 사항을 명확히 정리할 경우, 해당 지역의 주택 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 문제 해결에 소요되는 비용 및 현실적인 가능성 검토가 선행되어야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에서 '운상하이츠'(91.17㎡, 65,000만원) 및 '청학하이츠빌라'(168.49㎡, 114,000만원) 사례는 ㎡당 약 65만~71만 원의 시세를 보입니다. 반면, '동진스위트빌라(2동)'(164.25㎡, 60,000만원) 사례는 ㎡당 약 365만 원의 시세를 나타내어, 데이터 간 시세 편차가 큽니다.

본 물건의 건물 면적(64.82㎡)에 '동진스위트빌라' 사례의 ㎡당 시세를 단순 적용 시 약 2억 3천 7백만 원 수준으로 추정됩니다.

리스크 요인 고려:

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물 등재는 가격 하락의 주요 원인이 됩니다. 일반적으로 시장가에서 20~30% 이상 할인될 수 있습니다.

* 재매각: 이전 입찰에서 유찰된 이력은 시장의 비선호도를 반영하며, 추가적인 가격 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임): 명도 과정에서의 예측 불가능한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 지하층: 일반적인 층에 비해 선호도가 낮아 가격 하락 요인으로 작용합니다.

종합적인 보수적 접근:

위와 같은 다양한 리스크 요인을 감안할 때, 본 물건에 대한 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물 복구 비용, 명도 절차에 소요될 수 있는 시간과 비용, 기타 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제안 입찰가 범위:

180,000,000원 ~ 210,000,000원

주의사항: 실제 입찰 전, 위반건축물 관련 행정 조치 내용, 명도 가능성, 임차인과의 법적 관계 등에 대해 더욱 상세하고 전문적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.