나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102675 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 12층1201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재""신대방역(지하철2호선)""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(신대방역-지하철2호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제12층 제1201호로서,
(사용승인일: 2012.04.26.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택원룸형으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택의 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20M 내외, 남서측으로 약 4M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 복층(서비스 면적)구조 이며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102675 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 12층1201호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2012.04.26.

감정가: 178,000,000원

토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주거환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

* 주변 시설: 본건 소재지(서울특별시 관악구 신림동 497-5) 주변에서 혐오시설 또는 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을7 근저당 (2022.05.12. 김복자)

인수되는권리: 없음 (매각으로 모든 권리 말소 대상)

임차인현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (안샛별)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.31.

* 확정일자: 2022.02.14.

* 배당신고일자: 2024.04.05.

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 본건 임차인은 대항력이 없으며, 매수인에게 보증금 등 인수 부담이 없음. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되었음.

총채권액: 330,000,000원 (등기부채권 총액)

인수보증금합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물연식및특성: 본건은 2012년 4월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(원룸형)으로, 연식이 비교적 최신에 속함.

* 주변시세분석:

* 제공된 JSON 정보는 인근 다세대주택의 시세를 나타내며, 본건(도시형생활주택)과 직접적인 비교는 어려우나 참고 자료로 활용함.

* 2026년 7월 기준 최근매매사례:

* 건물(1) [제일빌라]: 1991년식, 30.92㎡, 185,000,000원 (약 6,015만원/㎡)

* 건물(2) [드림하우스]: 2015년식, 29.56㎡, 320,000,000원 (약 10,825만원/㎡)

* 건물(3) [어반팰리스]: 2018년식, 45.37㎡, 390,000,000원 (약 8,596만원/㎡)

* 본건(그린플러스 신림 해담채) 감정가: 178,000,000원 (12.89㎡, 약 13,809만원/㎡)

* 분석: 본건의 평당 감정가는 주변 시세의 최신 거래 사례들과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 소형 도시형생활주택이라는 특수성과 신대방역 역세권의 입지 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 판단 가능함.

* 임대차시장동향: 본건 임차인은 보증금 200,000,000원, 차임 0원으로 신고되었으나, 매수인에게 인수되지 않아 임대차 시장 분석에 직접적인 영향은 없음. (참고: 실제 임대차 현황은 별도 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 주거환경: 서울시 관악구 신림동 신대방역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 쾌적성은 보통 수준임.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설: 교육환경보호구역에 해당하므로, 자세한 사항은 동작교육청에 확인 필요.

1.5. 잠재적리스크

* 임차인관련사항: 초기 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, HUG 측의 보증금 미인수 동의 확약서 제출로 인해 매수인 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 관련 서류 및 실무상 최종 확인은 필요함.

* HUG인수조건변경: 경매 신청 채권자가 HUG이며, 인수조건 변경 관련 세부 내용은 경매 절차 진행 상황에 따라 추가 확인이 요구될 수 있음.

* 소형면적: 12.89㎡ (약 3.90평)으로 1인 가구 또는 소형 투자에 적합한 면적임.

1.6. 종합의견

본건은 신대방역(2호선) 초역세권에 위치한 2012년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 역세권 소형 주택이라는 점에서 투자 및 실거주 가치가 있다고 판단됨. 임차인 관련 주요 리스크가 해소되어 권리 관계가 명확한 편이므로, 입찰을 고려해볼 만한 물건임.

1.7. 투자포인트

* 지하철 2호선 신대방역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 입지 여건.

* 2012년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 용이성 기대.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 깔끔하여 안전한 투자 가능.

* 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실거주 목적에 적합.

1.8. 예상입찰가

감정가: 178,000,000원

본건은 12.89㎡ (약 3.90평)의 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 평당 약 13,809,000원에 해당함. 제공된 주변 다세대주택 시세(평당 약 600만원 ~ 1,080만원)와 비교 시 본건 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 소형 면적의 희소성, 도시형생활주택의 특성, 그리고 역세권 입지 가치를 반영한 결과로 판단됨. 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려하여, 안정적인 시세 확보를 위해 감정가 대비 90% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정함.

예상입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 187,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.