나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102735 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층505호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선, 신림선‘신림역’북서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선‘신림역’등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제5층 제505호로서,
(사용승인일 : 2021.01.28)
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2024-04-11),소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102735 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층505호

용도: 다세대주택

건물면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

토지면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 225,000,000원

1.3. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제5층 제505호

사용승인일: 2021년 01월 28일

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지

인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로와 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선, 신림선 ‘신림역’ 북서측 인근에 위치합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 ‘신림역’ 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 주위 환경

인근에 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 분포하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

- 갑3: 2022.01.19, 소유권이전 2번신탁등기말소 (주식회사태양건설)

- 갑4: 2022.01.24, 소유권이전 (서호범, 매매 금215,000,000원)

- 을1: 2022.02.07, 전세권설정 (주택도시보증공사, 금215,000,000원) - 말소기준권리

- 갑5: 2025.04.18, 강제경매 (주택도시보증공사, 227,970,988원)

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 2022년 02월 07일 접수된 을1 전세권설정(주택도시보증공사)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 갑5 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 현황상 보증금 외 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 임차인 정보 중 전입일자(사업일자) 및 배당신고일자가 미상인 부분에 대한 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 호재

(제공된 정보 내 관련 내용 없음)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

(제공된 정보 내 관련 내용 없음)

5.2. 편의시설

(제공된 정보 내 관련 내용 없음)

5.3. 의료시설

(제공된 정보 내 관련 내용 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 재매각은 일반적인 경매 절차에서 유찰된 후 다시 진행되거나, 최고가 매수 신고인의 잔금 미납 등으로 인해 발생합니다. 재매각 사유에 따라 가격 조정 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 분석상 특이사항

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등재되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물의 오피스텔(또는 다세대주택)로, 소형 면적임에도 불구하고 신림역 인근에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 225,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 2026년 7월 기준 주변 다세대 주택 매매가는 약 18,500만원~39,000만원 선으로, 전용면적 기준 30~45㎡ 내외의 면적임을 감안하면 본건의 12.60㎡ 면적에 대한 감정가가 상대적으로 높아 보입니다. 그러나 신축 건물이라는 점과 재매각을 통한 가격 하락 가능성을 고려해야 합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 정보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 및 신림선 신림역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 재매각 기회: 재매각 물건으로, 시장 가격 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 소형 면적으로 상대적으로 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(225,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요해 보입니다. 유사 면적 및 신축 건물의 가치를 고려하여, 시장에서 거래되는 가격 수준과 재매각으로 인한 시세 하락 가능성을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다. 주변 유사 면적의 매매가격을 고려하면 평당 약 800만원 ~ 1,100만원 수준으로 추정되며, 이를 본건 면적(12.60㎡, 약 3.81평)에 적용 시 약 1억원 초중반대의 시세가 형성될 수 있습니다. 재매각임을 감안하여 감정가의 약 65% ~ 75% 수준을 보수적인 투자 범위로 제시하며, 이에 따른 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.