나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102636 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층414호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""창신초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 등 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(동묘앞역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 11층 건내 제4층 제414호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 창신동 255-1번지
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(창신초등학교 , 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.
2. 창신동 247번지
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법> , 상대보호구역(창신초등학교 , 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 종로구 창신동 255-1번지 4층 414호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102636 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 11층 건물 내 제4층 제414호이며, 2021년 5월 28일 사용 승인되었습니다.

총 감정가는 287,000,000원입니다.

토지 면적은 5.80㎡ (약 1.75평)이며, 건물 면적(전용면적)은 16.56㎡ (약 5.01평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채무액은 1,705,311,064원입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "창신초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

토지 현황

본건은 2필지의 일단의 부정형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 남측, 동측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획

소재지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,435,000,000원)입니다.

임차인 현황

주택도시보증공사(문현재)가 2022년 3월 18일 전입 및 확정일자를 받아 임차인으로 등재되어 있습니다. 보증금은 250,000,000원이며 차임은 0원입니다. 그러나 등기부등본 상 해당 임차권(을1)은 말소 예정이며, 물건명세서 참고사항에 따르면 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 또한, 임차인 문 의 경우 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

기타 권리사항

소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자전원지분 이전 등의 권리 변동 내역이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 경매개시결정 등기 외 다수의 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 창신동 지역은 동묘앞역을 중심으로 역세권 이점을 누릴 수 있으며, 인근에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 모두 갖춘 지역입니다. 주변의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 36.47㎡의 건물이 400,000,000원 (2026년 6월), 면적 53.98㎡의 건물이 595,000,000원 (2026년 6월)에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,097만원 ~ 1,102만원 수준입니다. 본건은 약 16.56㎡(5.01평)의 소형 도시형생활주택으로, 비교 대상 주택들보다 면적이 작습니다. 하지만, 건물이 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 도심 역세권에 위치한다는 점을 고려할 때, 면적 대비 가치는 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설

단지 남측 인근에 창신초등학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 및 편의시설

지하철 1, 6호선 동묘앞역 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 근린생활시설, 상업시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 설비

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 시장 시세 분석

본건의 감정가(287,000,000원)는 최근 거래된 주변 시세(면적 환산가 약 18,200만원 ~ 18,300만원) 및 신축 건물임을 고려한 예상 시장 가치(약 21,000만원 ~ 22,800만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

임대 관계

"임대관계 미상임"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 주택도시보증공사 관련 임차권은 말소될 예정이므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 해당 물건에 대한 추가적인 점유 관계 확인은 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심에 위치하며, 신축급 건물(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 역세권 교통 환경과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석 상, 임차권 관련 복잡한 문제가 해소되었으며 매수인이 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높게 평가되어 있어, 시세 차익을 위한 투자는 신중한 가격 분석을 기반으로 해야 할 것으로 보입니다. 소형 면적(약 5평)이라는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 건물로 양호한 관리 상태 및 가치 기대.

* 지하철 동묘앞역 인근 역세권 입지로 도심 접근성 우수.

* 주택도시보증공사 관련 권리 관계 정리로 매수인 인수 부담 최소화.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 본건 건물의 신축 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 적정 시세는 약 210,000,000원에서 228,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 287,000,000원 대비 80~90% 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설

해당 주소지(서울특별시 종로구 창신동 255-1) 및 인근 지역(창신초등학교 주변)에 대한 조사 결과, 주택가 및 상업지역과 인접해 있으며, 특별히 문제 될 만한 혐오 또는 유해시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.