나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102636 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층414호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102636 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층414호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매21계 2025타경102636 | 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층414호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 287,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102636 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102636 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 4층414호 (제이타워오피스텔)

용도: 도시형생활주택 (오피스텔)

감정가: 287,000,000원

토지면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

건물면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 창신초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 남측, 동측, 북측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채무자 겸 소유자는 이OO 님입니다. 채권자는 주OOOOOOO 입니다. 제공된 정보에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 현황조사를 통해 점유자 및 임차 관계를 반드시 확인해야 하는 점이 중요합니다. 기타 권리관계에 대한 상세한 내용은 추가적인 권리분석을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지인 창신동 255-1번지 일대는 준주거지역 및 동대문 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 지역적인 발전 가능성을 가지고 있습니다. 창신초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 동묘앞역을 중심으로 한 지역은 빈티지 의류 시장, 벼룩시장, 저렴한 먹거리 등으로 잘 알려져 있으며, 젊은 층과 관광객들의 유동인구가 많은 편입니다. (참고: 제이타워오피스텔(창신동 255-1)은 2021년에 준공된 건물입니다.)

1.6. 생활정보

본건은 2021년에 준공된 제이타워오피스텔(총 11층/지하 2층, 48세대/102호) 내 4층 414호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감(탐문조사)으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 외에 승강기 및 기계식 주차장 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 1층 및 주변에는 은행, 미용실, 네일샵, 다이소, 올리브영, 맥도날드, 홈플러스 마트, 24시간 레스토랑, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 입점해 있어 생활이 매우 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '임대 관계 미상'이라는 점입니다. 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 사전에 파악해야 하며, 이에 따라 명도 과정에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교) 등 여러 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다. 본건의 전용면적이 5.01평(16.56㎡)으로 협소하여 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다. 제공된 '토지 지분율' 580과 '건물 지분율' 1655.9999999999998은 일반적인 표기 방식과 달라 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 주변 시설 및 혐오 시설

본건 소재지는 창신초등학교 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 환경입니다. 동묘앞역과 창신초등학교가 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 우수하며, 주변 상권 발달로 인해 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 주변 지역 검색 결과, 본건 바로 인근에 직접적으로 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 도심(종로구)의 역세권(동묘앞역)에 위치하며, 창신초등학교와 인접한 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택(오피스텔)입니다. 2021년에 준공된 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소이며, 주변의 풍부한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 소형 면적인 점과 '임대관계 미상'으로 인한 명도 불확실성이 존재하므로, 사전 현황 조사를 철저히 수행해야 합니다. 또한, 복잡한 토지이용계획상의 제한사항들을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

핵심은 서울 도심의 역세권 및 초등학교 인근이라는 최상급 입지로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이므로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하고 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 주변에 발달된 상권으로 생활 인프라가 풍부하며, 비교적 낮은 감정가를 통해 서울 도심 소형 투자 상품으로 접근해 볼 수 있습니다. 또한, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계