나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102624 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 OOOOO 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘봉원중학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 다중주택 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 완경사지로서, 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지 139㎡ 중 49.91㎡가 도로후퇴부분으로 조사되었으며, 이를 감안하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 2018-05-31)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다중주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥탑1층에 일반건축물대장에 등재되지 아니한 ‘제시외건물 ㉠’이 소재함.(후첨 '건물이용상태’및‘사진용지’참조)

공부와의 차이

1층의 경우 공부상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 현황 다중주택(2개호)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102624 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 26-27

용도: 다중주택

감정가: 1,533,308,400원

토지면적: 139.00㎡ (약 42.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 216.75㎡ (약 65.57평)

건물 제시외면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2018년 5월 31일 사용승인

규모: 지하 1층 / 지상 4층

총 연면적 (참고): 210.15㎡ (JSON 데이터 기준)

건축물대장상 건물 면적: 216.75㎡

건폐율: 59.4% (JSON 데이터 기준)

용적률: 193.86% (JSON 데이터 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘봉원중학교’ 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다중주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 5m 내외, 서측으로는 노폭 약 3m 내외, 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)

* 교육환경보호구역 (상대/절대 정화구역 - 최종 확인은 동작교육청 확인 필요) (「교육환경 보호에 관한 법률」)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m) (「군사기지 및 군사시설 보호법」)

* 과밀억제권역 (「수도권정비계획법」)

2.5. 토지 관련 특이사항

본건 토지 139.00㎡ 중 49.91㎡가 도로 후퇴 부분으로 조사되었으며, 이는 감정평가 시 반영되어 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리: 신림신용협동조합 근저당 (2017-09-08 접수)

* 건물 등기부상 말소기준권리: 신림신용협동조합 근저당 (2018-06-15 접수)

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강승우

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2024-12-17 / 2024-12-17 / 2025-07-09

대항력: 없음

* 임차인: 경태규

보증금: 100,000,000원 (1차 보증금 감액분 30,000,000원)

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2021-09-29 / 2021-09-08 / 2025-07-09

대항력: 없음

* 임차인: 김유리

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2022-08-19 / 2022-08-02 / 2024-10-07

대항력: 없음

* 임차인: 김은지

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2023-10-16 / 2023-09-18 / 2025-05-16

대항력: 없음

* 임차인: 김준희

보증금: 83,000,000원 (1차 보증금 감액분 17,000,000원)

차임: 50,000원

전입/확정/배당신고일: 2021-06-01 / 2021-05-12 / 2025-05-26

대항력: 없음

* 임차인: 노연호

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2023-08-11 / 2023-08-04 / 2025-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 박다연

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2020-07-10 / 2020-06-19 / 2025-07-28

대항력: 없음

* 임차인: 이수경

보증금: 30,000,000원

차임: 440,000원

전입/확정/배당신고일: 2021-02-01 / 2021-02-02 / 2025-06-09

대항력: 없음

* 임차인: 조민혁

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2018-08-21 / 2018-08-09 / 2024-09-12

대항력: 없음

* 임차인: 조민혁

보증금: 150,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원)

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2018-08-21 / 2022-07-25 / 2024-09-12

대항력: 없음

* 임차인: 황민구

보증금: 150,000,000원

차임: 50,000원

전입/확정/배당신고일: 2022-02-11 / 2022-01-21 / 2025-05-02

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.4. 공부와의 차이

* 토지: 공부와의 차이 없음.

* 건물: 1층은 공부상 용도가 근린생활시설(소매점)이나, 현황은 다중주택 2개호로 이용 중입니다.

3.5. 제시외 건물

건물 옥탑 1층에 일반건축물대장에 등재되지 않은 '제시외건물 ㉠'이 소재합니다. 이는 본건 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

3.6. 기타 특이사항

* 본건 토지(139㎡) 중 49.91㎡는 도로 후퇴 부분입니다.

* 임대관계는 일부 미상인 경우가 있습니다. (다만, 모든 임차인이 대항력이 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대 주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일: 서울(강남구 - 입력 오류 추정, 관악구 소재) 봉천동, 조은빌라 (45.72㎡, 약 13.8평), 13,000만원 (1.3억원). 평당 약 942만원.

* 2026년 5월 1일: 서울 관악구 봉천동, 세진그린빌라 (62.88㎡, 약 19.0평), 28,500만원 (2.85억원). 평당 약 1,500만원.

* 2026년 5월 18일: 서울 관악구 봉천동, 정광빌라 (58.53㎡, 약 17.7평), 31,000만원 (3.1억원). 평당 약 1,751만원.

4.2. 시세 분석

상기 다세대 주택들의 면적별 거래가를 현재 시세 기준으로 분석 시, 평당 약 942만원에서 1,751만원의 범위에서 거래가 이루어지고 있음을 확인할 수 있습니다.

본건은 다중주택으로, 다세대 주택보다 일반적으로 단위 면적당 가치 및 임대 수익률이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 따라서 주변 다세대 주택 시세만으로는 본건의 가치를 완전히 대변하기 어렵습니다.

본건의 건물 면적(216.75㎡, 약 65.57평)에 최고가 평당 시세(약 1,751만원)를 단순 적용 시, 약 11.48억원의 추정치가 나오나, 이는 다중주택의 특성을 고려하지 않은 단순 비교입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 다중주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 봉원중학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 안정된 생활 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 후퇴 부분: 토지 면적의 약 36%가 도로 후퇴 부분으로, 실제 활용 가능한 토지 면적에 제약이 있을 수 있습니다. (단, 감정가 산정에 반영됨)

* 1층 용도 불일치: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 사용 중이므로, 추후 건축물 관련 행정 처리 시 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하여, 추후 철거 등과 관련된 문제가 발생할 소지가 있습니다. (단, 본건 매각에 포함)

* 임차인 권리 여부: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 임대차 관계의 복잡성(보증금 감액/증액 등)은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다중주택으로, 2018년 신축된 비교적 신축급 건물입니다. 토지 면적의 일부가 도로 후퇴 부분이고, 건물 1층 용도 불일치 및 제시외 건물이 존재하는 등 일부 특이사항이 있습니다. 그러나 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 주변 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 다중주택으로서의 가치와 신축 연도를 감안한 감정가(15.33억원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정된 입지: 봉천동 주거지대에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 다중주택으로서 임대 수익 창출을 통한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,533,308,400원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 거래가(2026년 5월)를 바탕으로 본건 건물 면적(216.75㎡)에 최고가 평당 시세를 적용 시, 약 11.48억원 수준의 추정치가 산출됩니다.

그러나 본건은 다중주택으로서 다세대 주택보다 높은 가치와 임대 수익률을 가질 수 있으며, 2018년 신축이라는 점을 고려할 때 감정가 15.33억원은 이러한 점을 반영한 것으로 판단됩니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 명도 비용 외에 추가적으로 부담해야 할 금액은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

* 보수적 접근 (감정가의 85%): 약 1,303,000,000원

* 적정 가치 접근 (감정가의 90%): 약 1,380,000,000원

* 시장 반응 고려 (감정가의 95%): 약 1,456,000,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 13억 5천만원 ~ 14억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 재확인, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.