나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102475 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""영락고등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호호로서,

외벽 : 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향 급경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측의 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종
확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과
밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102475 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 28.31㎡ (약 8.56평)

건물면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

건축물명: 리치아트빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2020년 2월 4일

1.1. 입지조건

2. 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "영락고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

토지는 서측 하향 급경사지에 위치하나 자체 지반은 등고평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 4미터 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. (교육환경보호구역은 동작교육청 확인 필요)

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2023년 9월 18일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

이하 권리는 낙찰로 인해 소멸됩니다.

다만, 을구 3번 주택임차권(주 , 2024년 10월 11일 등기, 235,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 범위 내에서 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주

보증금: 235,000,000원 (1차 보증금 219,000,000원 + 증액분 16,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 3일

확정일자: 2022년 3월 22일 (증액분 포함)

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 확정일자 2020년 3월 19일, 배당신고일자 2024년 10월 11일. 2차 보증금 확정일자 2022년 3월 22일, 배당신고일자 2024년 10월 11일.

* 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액(235,000,000원)이 배당에서 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 장해숙 외 1명 (2020.02.17)

* 공유자전원지분전부 이전 (매매): 사형택 (2020.03.27)

* 주택임차권: 주 (2024.10.11, 235,000,000원, 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.09.18, 말소기준권리)

* 압류: 서초세무서장 (2023.12.14, 말소)

* 강제경매: 주 (2025.04.15, 263,929,500원, 말소)

총 등기부 채권 총액: 1,514,000,000원

1.3. 상권분석

2. 본 물건이 위치한 신림동 일대는 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 내 상권은 주거 밀집 지역의 특성을 반영하고 있으며, 신림역을 중심으로 상업 기능이 발달해 있습니다.

본 물건은 주거 지역 내에 위치하나, 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때 소규모 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

2. 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 원활한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 영락고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당하므로 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. * 대항력 있는 임차인: 주 씨의 보증금 235,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 가장 중요한 요소입니다.

* 교육환경보호구역: 해당 구역 지정으로 인해 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 동작교육청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 토지 형상: 서측 하향 급경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 다만, 주변 경사로 인한 접근성이나 조망 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 준공 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 9천만원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 주 씨가 존재하며, 보증금 235,000,000원 전액이 낙찰자가 인수할 가능성이 높다는 점입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 임차인의 보증금 인수 여부가 전체 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 접근이 필요합니다.

주변 입지 및 생활 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

2. * 실거주 목적 투자: 인수되는 임차 보증금 235,000,000원을 고려하여 총 취득 비용을 감정가 수준 또는 그 이하로 맞출 경우, 실거주 목적의 투자가 가능합니다.

* 신림동 지역의 주거 수요: 관악구 신림동은 젊은층의 수요가 꾸준한 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성은 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가: 390,000,000원

인수 예상 보증금: 235,000,000원

시장 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 제일빌라(92-200): 2026년 7월, 30.92㎡, 1층, 185,000,000원

* 드림하우스: 2026년 7월, 29.56㎡, 6층, 320,000,000원

* 어반팰리스: 2026년 7월, 45.37㎡, 3층, 390,000,000원

건물 면적(35.09㎡) 및 준공년도(2020년)를 고려할 때, 감정가 390,000,000원은 시장 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수해야 하므로, 총 취득 비용을 감정가(390,000,000원) 수준으로 맞추기 위해서는 입찰가를 약 155,000,000원(390,000,000원 - 235,000,000원)으로 산정하는 것이 이상적입니다.

하지만 이는 낙찰 가능성이 낮아질 수 있으며, 경쟁 상황 및 시장 가치를 고려해야 합니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 감안한 예상 입찰가는 170,000,000원 내외로 제안합니다. 이 경우 총 취득 비용은 약 405,000,000원(170,000,000원 + 235,000,000원)이 됩니다. 이 가격은 시장 조사된 최신 매매 사례(특히 '어반팰리스' 39,000,000원)와 비교 시, 보증금 인수 비용을 포함하면 적정 수준이 될 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 전액을 전제로 한 것이며, 배당에서 일부 변제될 경우 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.