나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102688 [1] 서울특별시 중구 광희동1가 84 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1)일련번호1,3: 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""동대문역사문화공원역 7번출구"" 북측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.
2)일련번호5~8,10,12,13: 서울특별시 중구 을지로6가 소재 ""국립중앙의료원"" 남측 인근에 소재하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.

교통상황

본건까지 일부 토지에는 차량 접근 가능하나, 일부 토지는 세로(불)로서 차량 접근 불가능한 실정이며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동대문역사문화공원역)이 소재하여 대중교통 편의성 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대부분 사다리형 평지이고 일부는 부정형 평지로서 대부분 상업용지로 이용중임(개별공시지가 고시는 상업용 또는 상업기타용으로 되어 있음)

인접 도로상태

개별공시지가 도로접면 상황에서 일련번호 1,3,6,7,8 토지는 세로(불), 일련번호 5 토지는 세로(가), 일련번호 10,12,13 토지는 세각(가)이며 각 도로는 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1)광희동1가 84:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.
2)광희동1가 287:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
3)을지로6가 59-1:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
4)을지로6가 59-2: 59-3, 50-2:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
5)을지로6가 67-1: 67-2, 68:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)일련번호2: 세멘벽돌조 평옥개 3층(옥탑,지하실 별도) 건물로서,
외벽:몰탈 마감 기타,
창호:목재,샷시 등임.
2)일련번호4: 목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:일부 치장타일, 일부 몰탈 마감 등,
창호:샷시 등임.
3)일련번호9:목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:세멘몰탈 등,
창호:창호가 거의 설치되지 않은 건물임.
4)일련번호11:목조기와지붕 단층 건물로서,
외벽:몰탈페인팅 등,
창호:샷시 등임.

이용상태

1)일련번호2: 근린생활시설(현황 인쇄)
2)일련번호4: 근린생활시설(미상)
3)일련번호9: 근린생활시설(현황 창고)
4)일련번호11:근린생활시설(현황 창고 추정)

설비내역

1)일련번호2: 전기, 급배수 및 위생설비 되어 있음.
2)일련번호4: 전기, 기타 미상.
3)일련번호9: 전기, 기타 미상.
4)일련번호11:전기, 기타 미상.

부합물 및 종물

일련번호9 건물에 세멘벽돌조 다용도실 약 4㎡, 일련번호11 건물에 목조 식당 약 35㎡가 부속 소재하는바, 제시외건물로 목록 추가하여 평가하였음.

공부와의 차이

일련번호9건물은 공부상 을지로6가 50-2번지, 59번지 양지상 소재로 되어 있으나 현황은 59번지는 없고 ""50-2,59-2, 59-3"" 3필지상에 소재하는 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102688 (1)

소재지: 서울특별시 중구 광희동1가 84

토지면적: 82.60㎡ (약 25.0평)

건물면적: 161.95㎡ (약 49.0평)

감정가: 1,648,519,500원

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 스카이저축은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

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1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 중구 광희동1가, 동대문역사문화공원역 7번 출구 북측 및 서측 인근에 위치. 국립중앙의료원 남측 인근 소재.

주변환경: 대로 후면 상업지대로, 상업 활동이 활발한 지역.

교통: 본건까지 일부 토지 차량 접근 가능하나 일부 불가. 인근에 버스정류장 및 지하철역(동대문역사문화공원역) 소재하여 대중교통 편의성 양호.

도로: 개별 공시지가 도로 접면 상황에 따라 세로(불), 세로(가), 세각(가)로 구분되며, 각 도로는 포장도로임.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등 다수 규제 지역에 속함.

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1.3. 권리분석

현황: 공동담보로 진행 중인 물건임.

임차인 현황:

* 김 :

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2008-08-19

확정일자: 2025-04-30

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 10,000,000원 발생 가능성 있음. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상이하나, 대항력 있는 임차인 보증금은 별도 검토 필요)

* 황 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-03-19

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 김 의 보증금 1,000만원은 별도 확인 필요)

등기부 요약:

토지: 2014-12-31 근저당권 (제우스자산관리대부유한회사, 3억 6천만원) 설정. 2025-04-16 임의경매 개시 (스카이저축은행, 3억 6천만원).

건물: 토지와 동일한 권리관계 존재.

채권 총액: 360,000,000원 (등기부상 기재 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 정보 없음.

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1.4. 상권분석

입지: 동대문역사문화공원역이라는 초역세권에 위치하며, 주변이 대표적인 상업지대임.

유동인구: 높은 유동인구를 바탕으로 상업시설 운영에 유리한 조건.

주변 시설: 다양한 상업 시설, 문화 시설, 업무 시설이 밀집.

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1.5. 생활정보

주변 시설: 국립중앙의료원 등 공공시설 및 상업시설 인접.

생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하며, 도심 생활 인프라 이용이 용이함.

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1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 10,000,000원 (천만원)이 낙찰자가 인수해야 할 가능성 상존. (단, 배당 절차 및 결과에 따라 달라질 수 있음)

토지 접근성: 일부 필지의 차량 접근 제한이 있어 물류 및 출입에 불편 초래 가능.

복합 용도 및 규제: 일반상업지역이나, 최고높이 제한, 가축사육제한 등 각종 도시계획법규의 적용을 받음.

건물 노후화 가능성: 건물 구조(세멘벽돌조, 목조 와즙 등)로 미루어 볼 때, 건축 연도(1948년)에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요.

공동담보 물건: 물건별 독립적인 가치 평가 및 낙찰 후 권리관계 복잡성 존재 가능성.

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1.7. 종합 의견

본 물건은 동대문역사문화공원역 초역세권에 위치한 상업용 건물이므로 입지적 가치가 매우 높음.

다수의 법적 제한 사항과 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 신중한 접근 필요.

잠재적 리스크를 감안하더라도, 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승 기대 가능.

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1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 동대문역사문화공원역 인근의 탁월한 상업적 위치.

상업적 잠재력: 높은 유동인구와 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

향후 개발 가능성: 주변 지역 개발 계획 및 역세권 프리미엄으로 인한 시세 차익 기대.

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1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,648,519,500원

인수 가능한 임차인 보증금 (김 ): 10,000,000원 (전액 인수 시)

※ '인수 보증금 합계: 0원' 표기가 있으나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1,000만원은 인수될 수 있는 금액으로 간주하여 제외합니다.

예상 입찰가 산정: 감정가 - 인수 가능 보증금 = 1,638,519,500원

최종 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.