나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102705 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대, 학교 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 봉천역(2호선)이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리즈구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 5층건 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2021.7.16.)

외벽 : 타일붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

개별 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 11월 2일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령-2023카임684)이 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

기타 : 대상물건은 대지권의 목적인 토지의 표시가 등기사항전부증명서상 278㎡로 되어 있으나 집합건축물대장상 대지면적은 263.7㎡로 기재된 바, 감정평가목적 등을 고려하여 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으므로 업무진행 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 소재 아르떼빌 4층 402호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102705 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물 총면적은 28.01㎡ (약 8.47평)이며, 감정가는 314,000,000원입니다.

건물의 사용승인일은 2021년 7월 16일이며, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울관광고등학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 봉천역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되며, 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 관악세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택임차권(정상준), 공유자전원지분 이전, 압류(관악세무서장, 서울특별시), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이수연

- 전입일자: 2024년 5월 1일

- 대항력: 있음

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 관련 절차 및 예상 소요 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 정상준 (주택도시보증공사)

- 전입일자: 2021년 10월 29일

- 확정일자: 2021년 9월 8일

- 배당신고일자: 2023년 11월 7일

- 대항력: 없음

- 보증금: 308,000,000원

- 비고: 해당 임차권은 말소될 예정이며, 주택도시보증공사는 본 건 경매 절차와 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 6월 26일자)가 제출되었습니다. 이는 HUG 측의 권리 행사에 대한 정리로, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 광덕빌라 (1992년식, 61.29㎡): 2026년 7월 6일 300,000,000원에 거래. (약 4.89백만원/㎡)

* 성진리치빌6차 (2022년식, 39.75㎡): 2026년 7월 3일 540,000,000원에 거래. (약 13.58백만원/㎡)

* 비쥬타운B (2016년식, 26.98㎡): 2026년 7월 1일 283,000,000원에 거래. (약 10.48백만원/㎡)

본 물건인 아르떼빌은 2021년 사용승인되어 신축급에 해당합니다. 최근 거래된 2022년식 성진리치빌6차(약 13.58백만원/㎡)와 2016년식 비쥬타운B(약 10.48백만원/㎡)의 시세 중간값(약 12.03백만원/㎡)을 적용할 경우, 본 건의 전용면적 28.01㎡ 기준 예상 시세는 약 337,000,000원입니다. 이는 감정가 314,000,000원 대비 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 시장 상황입니다.

5. 생활정보

본 물건은 학교(서울관광고등학교, 관악초등학교 등)와 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 아파트 및 다세대 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

대중교통으로는 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

건축물은 2021년 7월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 개별 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 절차에 따른 소요 시간 및 조건을 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 이수연 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 비록 보증금 회수의 금전적 부담은 없을 수 있으나, 임차인의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 대지면적(263.7㎡)과 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 면적(278㎡)에 차이가 있어, 실제 권리 관계 및 대지권 비율에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 저평가된 것으로 분석되며, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이수연 씨의 존재로 인한 명도 이슈와 토지거래허가구역이라는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리관계는 확약서 제출로 인해 명확히 정리된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 완공된 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 공실 위험이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역과 인접하여 직장인 및 학생 등 탄탄한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가보다 높은 주변 시세를 고려할 때, 낙찰 후 시세 상승을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 판단됩니다(HUG 권리 관계 정리 및 이수연 임차보증금 0원 기준).

감정가 314,000,000원을 기준으로, 주변 시세 분석 결과(약 337,000,000원)를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황과 물건의 특성을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 권리 분석, 명도 비용 예상, 현장 조사 결과 등을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.