나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102705 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102705 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102705 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층402호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 314,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102705 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102705 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원

토지면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

건물면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 서OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 7월 16일

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 인근에는 서울관광고등학교가 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 도보 거리에 버스정류장이 있고, 지하철 2호선 봉천역이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 11월 2일 임차권등기명령 설정)이 설정되어 있어, 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임차권등기명령이 설정되어 있다면, 이는 임차인이 보증금을 돌려받지 못하여 등기를 마친 상태로, 경매 진행 시 배당 순위와 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 등기사항전부증명서상 토지 면적과 집합건축물대장상 대지 면적에 차이가 있어(등기부 278㎡ vs 건축물대장 263.7㎡), 이에 대한 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 봉천동 일대는 지하철 2호선 서울대입구역과 봉천역을 중심으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 특히 서울대입구역 주변은 과거에 비해 상권의 질적 변화가 이루어지고 있으며, 임대료 상승률이 높고 공실률은 낮은 편으로 분석됩니다. 다세대주택과 학교 등이 혼재된 지역 특성상, 인근 주민 및 학생들을 대상으로 하는 다양한 업종의 상가가 발달해 있으며, 최근에는 젊은층을 겨냥한 트렌디한 가게들도 늘어나고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2021년 7월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 개별난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에 학교(서울관광고등학교)가 있으며, 지하철 2호선 봉천역과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차권등기명령이 설정된 주택임차권 존재입니다. 이는 임차인이 보증금 반환을 받지 못했을 경우 발생하는 문제로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 임차인의 대항력 유무, 배당 요구 여부, 확정일자 및 전입일 등을 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지 면적 관련 공부와의 차이가 있어, 추후 등기 관련 분쟁 소지가 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 주택임차권등기명령 설정으로 인한 권리관계의 복잡성과 공부상 면적 차이 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 존재합니다. 경매 낙찰 시 이러한 권리관계를 명확히 분석하고, 필요하다면 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 쾌적한 주거 환경 기대.

지하철 2호선 봉천역 인근으로 교통 편리성 우수.

서울 시내 주거 지역으로서 꾸준한 수요 기대.

다세대주택의 소형 면적으로 투자 접근성 고려 가능.

입지 분석 결과, 주변에 혐오시설은 검색되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 권리분석에 대한 철저한 검토와 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보하는 것이 중요합니다. 특히 임차인의 현황 및 보증금 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계