나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102691 [1] 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제502호로서,

외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 사무소 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 내외, 본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제2023-567호(2023.12.21.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 주택임차권(2023년 6월 27일 서울중앙지방법원의 임차권 등기명령(2023카임379))이 설정되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102691 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 338,000,000원

* 토지면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평), 전용면적 29.91㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 약 6m 내외, 본건 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 주변 시설: 남강고등학교 인근에 위치.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 29일 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단805291) (채권자: 중소기업은행, 채권액: 금5,235,256원). 본 가압류는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주요 권리관계:

* 소유권 보존: 2019-06-20 (최병열)

* 소유권 이전: 2020-11-09 (김태순, 매매)

* 가압류: 2022-03-29 (중소기업은행, 말소기준권리)

* 주택임차권: 2023-07-21 (김성훈, 을5, 인수 대상)

* 권리금액: 금359,000,000원

* 전입일자: 2020-11-05

* 확정일자: 2020-09-25

* 본 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 못한 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 강제경매: 2025-04-14 (주택도시보증공사, 말소 대상) - 사건번호 2025타경102691

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-05

* 확정일자: 2020-09-25

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 선순위 임차권, 공동담보

* 임차인: 류지희

* 보증금: 11,100,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸 예상)

* 비고: 후순위 임차인으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 359,000,000원 (대항력있는 임차인 김 의 보증금 전액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 관악구 신림동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 본건은 이러한 지역 내에 위치하여 생활 편의성이 비교적 양호합니다.

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 30㎡)의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 신림동 92-200 (30.92㎡, 1991년식, 1층) 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 2026년 7월, 신림동 561-1 (29.56㎡, 2015년식, 6층) 320,000,000원 (약 1080만원/㎡)

* 본건 "스위트캐슬"은 2019년에 사용승인된 건물로, 2015년식인 "드림하우스"(3.2억)보다 신축에 해당합니다. 따라서 시세는 3.2억 이상을 기대할 수 있으나, 감정가 3.38억은 시장가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 건물 정보:

* 본건 건물 "스위트캐슬"은 2019년 사용승인된 집합건물로, 7층 건물에 해당합니다.

* 본건은 5층에 위치한 전용면적 29.91㎡ (약 9.05평) 도시형생활주택입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남강고등학교 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (정확한 학군 정보는 교육청 확인 필요)

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 주거지역 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 본건은 을구 5번 순위로 등기된 주택임차권(채권자: 김성훈, 보증금 359,000,000원)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 이 보증금액은 본건의 감정가(338,000,000원)를 초과합니다. 만약 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

* 높은 총 매수 비용: 인수해야 하는 임차 보증금으로 인해, 낙찰가 외에 추가로 상당한 금액이 발생합니다. 총 지출 비용이 예상보다 훨씬 높아져 수익성이 저하될 수 있습니다.

* 시장가 대비 높은 실질 매수 비용: 현재 감정가(3.38억)와 임차 보증금(3.59억)을 합하면 약 6.97억이 됩니다. 이는 주변 시세(유사 면적 1.85억~3.2억)와 비교했을 때 매우 높은 비용이므로, 실질적인 투자 가치 확보가 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. (특히 교육환경보호구역은 최종 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 가장 큰 문제점은 보증금 359,000,000원의 대항력있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 금액이 매수인에게 인수된다는 사실입니다. 이 금액은 감정가를 초과하며, 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 권리분석상 매각으로 소멸되는 권리들이 많으나, 인수되는 임차권의 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 시세는 유사 면적의 다세대 주택 거래가 1.85억에서 3.2억 사이에 이루어지고 있으며, 본건의 감정가 3.38억은 이러한 시세와 유사한 수준입니다.

* 그러나 인수 보증금을 고려하면 실질적인 매수 비용이 훨씬 높아져, 본 물건의 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림동의 도심 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 강점을 가지고 있습니다.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태나 상품성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* (단, 현재로서는 인수해야 할 막대한 임차 보증금으로 인해 뚜렷한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 투자를 고려한다면 상당한 손실을 감수해야 할 가능성이 높습니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 대항력있는 임차인의 보증금 359,000,000원이 매수인에게 인수되는 점을 최우선적으로 고려하여 산정합니다.

* 이는 본건의 감정가(338,000,000원)를 초과하는 금액으로, 사실상 낙찰가가 보증금의 일부라도 충당하기 어려운 상황입니다.

* 이에 따라, 인수되는 임차 보증금과 실질적인 건물 가치를 고려하여 매우 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가의 약 70% 수준인 236,600,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 단순 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 본인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 총 실질 매수 비용: 예상 입찰가(236,600,000원) + 인수 보증금(359,000,000원) = 595,600,000원

* 따라서 본 물건은 높은 위험 부담과 높은 총 실질 매수 비용을 감수해야 하는 투자이며, 투자 결정 시 신중한 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.