나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102703 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 180-252번지 소재 ""인헌자락공원"" 서측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 공동주택으로서
외벽 : 석재 타일 붙임.
내벽 : 타일 및 페인트.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102703 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 15.41㎡ (약 4.66평)

건물면적: 14.82㎡ (약 4.48평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 (단, 인수되는 임차보증금 없음)

주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 180-252번지 소재 "아르떼빌" 4층 403호에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, "인헌자락공원" 서측 인근에 자리 잡고 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 6층 공동주택으로 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 사용승인일은 2021년 6월 10일로 비교적 신축 건물입니다.

토지는 세장형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이애자 외 3명 (2021-06-14)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 서정훈 (2021-09-06)

* 주택임차권: 임승주 (2021-09-03 전입, 2021-08-09 확정, 290,000,000원) - 등기부상 말소 예정 (을1)

* 압류: 관악세무서장 (2025-01-15) - 말소기준권리

* 압류: 서울특별시 (2025-03-14)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-16, 290,000,000원) - 본 경매 사건

말소기준권리는 관악세무서장의 압류(2025-01-15)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음

등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, "임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 및 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특수 물건 정보는, 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없음을 명확히 합니다.

인수되는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울 관악구 봉천동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

인헌자락공원이 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성이 우수하며, 이는 향후 거주 만족도나 임대 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

대중교통 이용이 용이하고 차량 접근성도 양호하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

최근 2026년 7월 기준 주변 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 봉천동 1688-27 (2003년식 다세대, 69㎡): 385,000,000원

* 봉천동 41-7 (2022년식 다세대, 39.75㎡): 540,000,000원

* 봉천동 100-84 (2016년식 다세대, 26.98㎡): 283,000,000원

제공된 실거래 사례들은 본건과 건물 연식 및 면적에서 다소 차이가 있습니다. 특히, 면적이 본건(14.82㎡)보다 큰 다세대 주택들의 거래가액이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

하지만 26.98㎡ 면적의 다세대 주택이 283,000,000원에 거래된 점을 참고할 때, 소형 주택인 본건의 가치를 파악하는 데 중요한 지표가 될 수 있습니다.

혐오시설 관련하여, 본건 주변 지역에 대한 검색 결과 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거지대 및 공원 인근으로 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 기본적인 주거에 필요한 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

생활 편의 시설로는 인근에 마트, 편의점 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 내용은 현장 확인이 필요합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인헌자락공원이 가까워 여가 활동 및 산책 등 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

건물 자체는 2021년식으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인 관련 정보입니다.

'대항력있는임차인'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정입니다. 또한 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인되어 매수인이 임차보증금을 인수할 부담은 없습니다.

그럼에도 불구하고 HUG의 '대항력 포기조건' 매각이라는 특수성이 존재하므로, 관련 서류를 철저히 검토하고 명확한 확인 절차를 거쳐 추후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

두 번째로는 전용면적 14.82㎡(약 4.48평)의 소형 면적입니다. 이는 1인 가구나 소형 주거 공간을 찾는 수요층에 집중될 수 있으며, 향후 재판매 또는 임대 시 잠재 고객층이 제한적일 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축(2021년식) 도시형생활주택으로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 '인수되는 임차보증금이 없다'는 점으로, 이는 매수인의 초기 투자 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

임차인 관련 복잡한 조건이 명시되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상의 '말소 예정' 및 '대항력 없음' 정보에 따라 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 건의 특수성을 고려하여 계약 과정에서 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

작은 면적은 소액 투자 또는 1인 가구 실거주 목적에 부합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 실질적인 투자금 부담이 낮습니다.

* 2021년식 신축 건물로, 유지보수 관련 초기 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 서울 관악구라는 입지적 장점으로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인헌자락공원 인근의 쾌적한 주거 환경은 생활 만족도를 높여줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 139,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 중 면적 26.98㎡의 다세대 주택이 283,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 1,050만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적(14.82㎡)에 이 평당가를 적용하면 약 155,610,000원의 가격대가 산출됩니다.

건물 연식(2021년식) 및 신축 효과, 그리고 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰도 충분히 가능성이 있습니다.

최근 부동산 시장 상황과 본건의 소형 면적 특성, 그리고 특수 물건으로서의 복잡성을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 110% ~ 130% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원.

본 물건의 복잡한 권리 관계 및 임차인 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.