나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102643 [1] 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 부암동 주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 내 1층 202호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(부암동 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-07-20)(부암동 성곽마을(창의문 백악, 인왕마을) 주거환경관리사업)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울 한양도성)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102643 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층202호

건물명: 부암포레스트A

용도: 다세대주택

준공일자: 2020년 5월 19일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

층수: 3층 건물 내 1층 202호

세대수: 총 11세대 (건축물대장 기준)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 57.49㎡ (약 17.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 경사지로 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로: 북측으로 폭 4미터 내외 포장도로 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 정비구역(부암동 성곽마을 주거환경관리사업), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

1.4. 건물 정보

건물 면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

외벽: 외장석재 붙임 등

내벽: 벽지, 내장타일 등

창호: 샷시창호

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비

1.5. 감정가 및 평가 요약

감정가: 481,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 종로구 부암동 소재 부암동 주민센터 북동측 인근에 위치, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 혼재 주거지대 (보통)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 내 1층 202호

* 이용 상태: 다세대주택

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 부암동 소재 부암동 주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 부암동은 예술가들이 거주하던 곳으로, 현재도 개성 있는 카페와 레스토랑이 많아 감각적인 동네로 알려져 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 박민수 (2020.06.03)

* 소유권 이전: 고완석 (2021.06.10, 매매 460,000,000원)

* 압류: 강서세무서장 (2022.09.15) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023.01.03, 788,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023.04.03)

* 압류: 종로구 (2024.07.17)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.04.15, 460,000,000원) - 본 경매 사건

총 등기부채권액: 1,248,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김하영)

* 보증금: 460,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.05.28

* 확정일자: 2021.05.17

* 배당신고일자: 2023.06.23

* 대항력: 없음 (현황상)

* 비고:

- 집합건물 등기부 요약상 '을4' 권리로 등기되었으나 '말소' 표기됨.

- 본건 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이 명시되어 있어, 실제 임차인의 법적 지위와 관련된 복잡성을 내포함.

3.3. 말소기준권리

강서세무서장 압류 (2022.09.15)

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권 이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등. 단, 임차인 관련 특이사항 및 주의사항에 명시된 조건에 따라 인수 여부가 결정될 수 있음.

3.5. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 존재 가능성과 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 특수한 매각 조건이 존재함. 임차인 김하영(주택도시보증공사)의 대항력 유무와 HUG의 대항력 포기 여부가 낙찰 후 인수되는 보증금 규모를 결정하는 핵심 요소임. 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에 명시된 조건은 반드시 확인 필요.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하고 있음. 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨. 인근 관광지와의 접근성으로 인해 일부 카페, 레스토랑 등의 상권이 발달해 있을 수 있으나, 본 건의 직접적인 상권 영향은 크지 않을 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부암동 주민센터가 인근에 위치하며, 장애인 화장실 등 편의 시설이 구비되어 있음.

관광지, 개성 있는 카페, 레스토랑 등이 분포하여 여가 및 문화생활을 즐길 수 있는 환경임.

종로구청에서 운영하는 평생학습센터(춤의학교 등)가 지역 내 위치함.

인근 대형 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인 필요.

5.2. 교육시설

부암동 인근에 초중고등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준일 것으로 예상됨 [cite: 15 (종로구 무악동 인근 학교 언급)].

구체적인 학교 정보 및 교육 환경에 대한 상세 조사는 추가 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 관련

본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는임차인' 관련 특수 물건으로 분류됨.

주의사항에 '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라고 명시되어 있음. 이는 낙찰자가 보증금반환채권 승계인(HUG)으로부터 대항력을 포기받는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미함.

만약 HUG가 대항력을 포기하지 않을 경우, 낙찰자가 460,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있어, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이자 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 내포함.

임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있어 신중한 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

* 주변 개발 제한: 역사문화환경보존지역, 자연경관지구 등 각종 규제 지역에 속해 있어 향후 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 존재함.

7. 종합 의견

본건은 서울시 종로구 부암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4억 8,100만 원입니다. 부암동은 주거 환경과 더불어 예술적 감성이 공존하는 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준이나 주변 환경은 양호한 편입니다.

권리 분석상 특이사항으로는 HUG(주택도시보증공사)가 보증금반환채권 승계인으로서 존재하며, 매각 조건이 'HUG의 대항력 포기'에 달려 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 4억 6천만 원을 인수해야 할 수도 있는 중대한 리스크를 안고 있음을 시사합니다. 비록 임차인 현황에는 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 특이사항과의 상충으로 인해 철저한 확인이 필수적입니다.

이러한 불확실성으로 인해 본 건은 신중한 접근이 요구되며, 권리관계에 대한 명확한 파악과 HUG 측과의 소통을 통해 인수 조건을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성: 종로구 부암동에 위치하여 서울 도심 접근성이 양호함.

* 양호한 주거 환경: 북악산 등 자연 경관과 어우러진 조용하고 쾌적한 주거 환경.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물임.

* 잠재적 시세 차익: 리스크 해소 시 시세 대비 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 481,000,000원입니다. 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 시세는 약 626만원에서 759만원 수준으로 형성되어 있습니다 [cite: Provided JSONs]. 본 건의 전용 면적(54.32㎡)에 최고 시세율을 적용 시 예상 시세는 약 412,208,800원입니다.

그러나 본 건은 HUG 관련 임차보증금 인수 조건이라는 중대한 리스크를 내포하고 있으며, 만약 HUG가 대항력을 포기하지 않을 경우 460,000,000원의 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰에 참여해야 합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원

(상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 시장 시세 및 감정가, 그리고 HUG 관련 불확실성을 반영하여 산정한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 인수 조건 확정 여부에 따라 입찰가를 재조정해야 합니다.)

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