나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102643 [1] 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102643 [1] 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102643 | 소재지: 서울특별시 종로구 백석동1가길 15 부암포레스트A | 감정가: 481,000,000원 | 최저가: 384,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102643 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102643 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 부암동 44-9 부암포레스트에이 1층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 481,000,000원

토지면적: 57.49㎡ (약 17.39평)

토지지분: 57.495㎡ (약 17.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

건물지분: 54.32㎡ (약 16.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 1.건물 및 토지 상세 현황

본건은 서울특별시 종로구 부암동 주민센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물 내 1층 202호이며, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 내장 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 이용 상태는 다세대주택이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형 경사지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 기타 임대 관례 및 내용은 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울의 중심부인 종로구에 위치하고 있어 지리적 이점을 가집니다. 부암동 주민센터 인근에 자리하여 지역 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변은 주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 진입이 가능하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 해당 임차인이 보증금을 보호받기 위해 낙찰자에게 임대차 관계의 승계를 요구할 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 낙찰자는 임차인의 대항력 유무 및 내용에 따라 인수해야 할 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

물건이 위치한 부암동 일대는 단독주택과 공동주택이 어우러진 주거 밀집 지역입니다. 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상점 및 서비스 이용은 가능합니다. 인근에 부암동 주민센터가 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 인근 지역으로 이동해야 이용할 수 있습니다.

1.5. 주변 시설 및 혐오 시설 분석

주변을 조사한 결과, 물건지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '군사기지 및 군사시설 보호법'에 따른 대공방어협조구역, 제한보호구역이 포함되어 있어 해당 지역의 특성을 이해할 필요가 있습니다. 이러한 지역 지정은 해당 구역 내에서의 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오 시설과는 거리가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'으로 인한 명도 부담입니다. 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, '자연경관지구', '역사문화환경보존지역', '지구단위계획구역' 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. '주거환경관리사업' 구역으로 지정된 점은 향후 지역 개선 가능성을 시사하기도 하지만, 사업 진행 상황에 따라서는 불편함이 발생할 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 종로구라는 우수한 입지 조건을 가지고 있으며, 안정적인 주거 지역으로서의 가치가 있습니다. 강제경매 물건임에도 불구하고, 적절한 권리 분석과 명도 협상을 통해 시세보다 유리한 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 역사와 문화가 공존하는 부암동의 특성상, 장기적인 관점에서 주거 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 도심에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건이 우수하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 토지 이용 제한은 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계