나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102687 [1] 서울특별시 강남구 대치동 942-3 바실리체 18층1801호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102687 [1] 서울특별시 강남구 대치동 942-3 바실리체 18층1801호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102687
• 주소: 서울특별시 강남구 삼성로 436, 바실리체 18층1801호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102687 | 소재지: 서울특별시 강남구 삼성로 436, 바실리체 18층1801호 | 감정가: 3,300,000,000원 | 최저가: 2,640,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102687 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102687 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 942-3 바실리체 18층 1801호

용도: 오피스텔

감정가: 3,300,000,000원

토지면적: 15.72㎡ (약 4.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 83.76㎡ (약 25.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

1.2. 입지 조건

본 건은 서울특별시 강남구 대치동에 위치하며, 이는 대한민국을 대표하는 최고 수준의 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 기호1의 경우, '대명중학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다양한 상업용, 업무용, 주상용 빌딩이 혼재된 활발한 상업지대입니다. 또한, 기호2로 언급된 논현동 지역은 서울의 주요 상업 및 업무 중심지로서, 인근에 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 주상용 빌딩 등이 밀집해 있어 높은 지리적 가치를 지닙니다.

1.3. 교통 상황

본 물건은 차량 진출입이 매우 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 삼성역과 선릉역, 분당선 선릉역 등 주요 지하철 노선이 인접해 있어 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 건물로, 기호1은 18층 건물 내 18층 1801호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 기호2는 20층 건물 내 17층 1705호로, 동일하게 석재붙임 외벽과 샷시 창호 마감으로 이루어져 있습니다.

1.5. 이용 상태

본 건물은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.6. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 방지 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.7. 토지 형상 및 이용 상태

기호1 토지는 세장형(길고 좁은 형태)으로, 업무시설 및 근린생활시설이 입지한 건부지로 이용 중입니다. 기호2 토지는 4필지가 하나의 일단으로 구성된 정방형 토지로, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 입지한 건부지로 활용되고 있습니다.

1.8. 인접 도로 상태

기호1 물건은 본건 서측으로 로폭 약 42~43미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호2 물건은 북서측으로 약 58미터, 남서측으로 약 6미터의 포장 도로에 접해 있습니다.

1.9. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1 (대치동 942-3번지):

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)으로 지정되어 있으며, 건축선(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 규제가 적용됩니다.

기호2 (논현동 일대):

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역으로 지정된 필지들이 포함되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)입니다. 건축선 지정(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 및 가로구역별 건축물 최고 높이 지정 구역 규제가 적용됩니다.

1.10. 공부와의 차이

제시된 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.11. 기타 참고 사항

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태(미상)입니다.

1.12. 주변 시설 및 혐오 시설 분석

본 건이 위치한 대치동 942-3번지 일대는 강남의 핵심 상업 및 업무 지구로, 주변에는 코엑스(COEX), 스타필드 코엑스 몰 등 대형 복합 시설과 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 2호선 삼성역 및 선릉역, 분당선 선릉역 등 주요 역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다.

일반적인 검색 결과상, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 언급되나, 이는 광범위한 지역에 대한 규제로 해당 물건지에 직접적인 영향을 미치는 시설이 인근에 있음을 의미하지는 않습니다. 논현동 지역 또한 강남의 중심 상업 지역으로, 현대적인 시설들이 주를 이룹니다.

1.13. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되므로, 원칙적으로 낙찰 후 모든 기존의 권리는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '유동화물건'이라는 특이사항은 채권의 이동 및 관리 주체와 관련이 있을 수 있으므로, 계약 내용 및 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.

1.14. 상권 분석

대치동 일대는 국제교류복합지구 개발 계획의 중심지로, 고급 주거, 상업, 업무 기능이 집약된 지역입니다. 풍부한 유동 인구와 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 논현동 지역 역시 서울의 주요 비즈니스 및 엔터테인먼트 허브로서, 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다.

1.15. 생활 정보

교통: 지하철 2호선, 분당선 등 주요 노선 이용 편리. 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 코엑스, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰 및 백화점 근접. 다양한 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 풍부.

교육: 대명중학교, 휘문중학교 등 인근 학교 및 강남 학원가 접근 용이.

1.16. 잠재적 리스크

유동화물건 특성상 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 법률 검토가 필수적입니다. 현재 임대 관계가 불분명한 점은 명도 시 협상 및 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 일부 지역의 제3종일반주거지역 포함(기호2) 등 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 개발 또는 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 33억 원이라는 감정가는 시세 변동 및 경매 시장 상황을 고려한 신중한 접근을 요구합니다.

1.17. 종합 의견

본 물건은 서울 강남이라는 최상의 입지에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 국제교류복합지구 개발 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 유동화물건의 특성, 임대차 관계 미확인 등은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다. 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 접근한다면 높은 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.18. 투자 포인트

최고의 입지: 강남 핵심 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 잠재력 보유.

개발 호재: 국제교류복합지구 개발 등 미래 성장 가능성.

탄탄한 배후 수요: 풍부한 직장인 및 주거 인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수요.

신중한 접근: 유동화물건의 특수성과 명도 가능성, 시장 상황을 고려한 입찰가 산정.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계