나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102684 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '강남초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 플라스틱새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 단지형 다세대주택(방3, 주방, 거실, 화장실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설(사무소) 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102684 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 2층202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (총 5층 중 2층)

토지면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

감정가: 399,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 '강남초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 대상물건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 대상물건은 동측 노폭 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 26일자 압류 (동작구(서울특별시))

선순위 권리: 을구 1번 주택임차권 (임차인: 김지은, 보증금 392,000,000원) - 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 392,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2021-09-13

배당신고일자: 2024-01-09

대항력: 있음

인수되는 보증금: 임차인 김지은은 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 등기부등본 및 물건명세서상 명시된 인수 금액은 392,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 배당 완료 후 상황을 가정한 것일 수 있으나, 현재로서는 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높습니다.

기타 권리: 갑3(소유권이전), 갑4(소유권이전), 갑5(압류), 갑6(가압류), 갑7(강제경매)는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 상도동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, '강남초등학교' 인근에 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

대상 건물(홈씨아트 로얄)은 공동주택과 근린생활시설(사무소)이 함께 사용되고 있어, 다양한 업종의 소규모 상가나 사무실 이용 가능성이 있습니다.

다만, 상권이 매우 활성화된 지역이라기보다는 안정적인 주거 상권의 일부로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 가능합니다. 차량 이용 시 강남초등학교 인근으로, 도로망은 양호합니다.

편의시설: 학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번 임차인 김지은의 보증금 392,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 실제 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

임차인 배당 불확실성: 감정가(399,000,000원)와 임차인 보증금(392,000,000원)이 유사하여, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기 어려울 수 있습니다. 따라서 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

시세 대비 감정가: 최근 매매 시세 정보를 고려할 때, 감정가(399,000,000원)는 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 인수해야 할 보증금이 높아, 총 매입 비용을 감안한 수익률 계산이 중요합니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동, 강남초등학교 인근의 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지는 양호합니다. 건물 자체도 비교적 최근에 사용승인(2019-06-18)되어 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금(392,000,000원)이 매우 높아 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

따라서 본 물건에 입찰 시, 낙찰가뿐만 아니라 인수해야 할 보증금까지 포함한 총 매입 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 권리 분석을 통한 인수 조건 및 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 강남초등학교와 인접한 상도동 지역은 꾸준한 수요가 있는 안정적인 주거 지역입니다.

비교적 신축 건물: 2019년 사용승인이 완료된 건물로, 내부 상태 및 건축 연한 면에서 경쟁력이 있습니다.

잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 계획이나 시장 상황에 따라 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 제공된 주변 다세대주택 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 면적(41.1㎡~55.64㎡)의 거래 금액은 640,000,000원(6억 4천만원)에서 740,000,000원(7억 4천만원) 수준입니다. (단, 해당 데이터의 금액 단위 해석 및 본 물건과의 직접 비교 가능성은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

시세 및 권리 분석 기반 예상 입찰가:

본 물건의 감정가는 399,000,000원입니다.

인수해야 할 선순위 임차인의 보증금은 392,000,000원입니다.

이 경우, 총 매입 비용 = (예상 낙찰가) + 392,000,000원 입니다.

만약 제시된 시세(최저 6억 4천만원)를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 예상되는 적정 낙찰가는 약 2억 5천만원 (6억 4천만원 - 3억 9천 2백만원) 내외가 될 수 있습니다.

감정가의 70~80% 수준인 279,300,000원에서 319,200,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원 (삼억 이천만원)

(참고: 이 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 약 712,000,000원 (320,000,000원 + 392,000,000원)이 됩니다. 이는 제공된 주변 시세 범위의 하단에 위치합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.