나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102630 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102630 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층416호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102630
• 주소: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 4층416호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102630 | 소재지: 서울특별시 종로구 지봉로 37-29, 4층416호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102630 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층 416호

* 용도: 오피스텔 / 도시형생활주택(단지형연립)

* 감정가: 264,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 15.51㎡ (약 4.70평)

* 건물지분: 15.51㎡ (약 4.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 지하철 1, 6호선 동묘앞역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 위치한 동묘앞역 및 버스정류장 덕분에 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 서울 도심으로의 접근성을 높여주는 중요한 입지적 장점입니다. 토지는 2필지로 이루어진 부정형 토지이며, 남측, 동측, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 명도 과정에서 해당 임차인과의 협의가 반드시 필요함을 의미하며, 임차인의 보증금 반환 문제, 계약 조건 등에 따라 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 임차인의 권리 관계 및 대항력 발생 시점에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

동묘앞역 주변 상권은 지하철 이용객과 지역 주민을 기반으로 꾸준한 수요가 형성되어 있습니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 서울의 중심부인 종로구에 위치한 지리적 이점과 함께, 동묘앞역 일대는 전통 시장(동묘시장) 등 지역 고유의 특색을 가진 상권이 발달해 있습니다. 이러한 입지적 특성은 소규모 점포, 사무실, 또는 1인 가구 주거 공간으로서의 활용 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 총 11층 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 현재 본건은 도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용되고 있으며, 인근에 창신초등학교 및 병설유치원이 위치해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임차인과의 원만한 합의 도출 또는 필요한 경우 법적 절차 진행 가능성에 대한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 건물 전용면적 약 4.70평의 작은 면적은 활용 범위를 제한할 수 있습니다. 동묘앞역 및 창신동 지역은 전통 시장, 재래 상가 등이 혼재된 복합적인 도시 환경을 가지고 있으며, 이는 지역의 활기찬 분위기와 함께 소음이나 혼잡함 등 개인에 따라 다르게 느껴질 수 있는 특성을 내포하고 있습니다. (주변에서 확인된 명확한 혐오시설은 없으나, 지역의 복합적인 특성을 감안해야 합니다.) 토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 6호선 동묘앞역 역세권이라는 분명한 장점을 바탕으로 서울 도심 접근성이 매우 우수합니다. 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공하며, 1인 가구 주거 공간이나 소규모 업무 공간으로의 활용 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 명도 관련 사항에 대한 면밀한 사전 조사와 대비가 반드시 필요합니다. 또한, 건물 면적이 작다는 점과 지역적 특성이 혼재되어 있다는 점을 고려하여 투자 목적과 기대 수익률을 신중하게 설정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 환경: 동묘앞역을 통한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 소액 투자 기회: 상대적으로 낮은 감정가를 바탕으로 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 도심 입지: 서울의 중심부에 해당하는 종로구에 위치하여 지역적 가치가 있으며 향후 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 활용 다변화: 1인 가구 주거용 또는 소규모 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계