나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102630 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 ""동묘앞역(지하철1,6호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철1,6호선""동묘앞역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 중 4층 416호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 엘리베이터 설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 오피스텔 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측, 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

기호(2): 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

(blank line)

(blank line)

1.1. 기본 사항

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102630 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층416호

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

(blank line)

(blank line)

1.2. 면적

(blank line)

(blank line)

* 토지 면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물 면적: 15.51㎡ (약 4.70평)

* 전용 면적: 18.98㎡ ~ 19.34㎡ (약 5.74평 ~ 5.85평) (최근 매매 거래 사례 기준)

(blank line)

(blank line)

1.3. 건축 정보

(blank line)

(blank line)

* 준공 연도: 2021년

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 11층 중 4층

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 11층

* 전유부 호수: 416호

(blank line)

(blank line)

1.4. 감정가

(blank line)

(blank line)

* 감정가: 264,000,000원

(blank line)

(blank line)

2. 입지 조건

(blank line)

(blank line)

2.1. 위치 및 주변 환경

(blank line)

(blank line)

* 본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""동묘앞역(지하철1,6호선)"" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

(blank line)

(blank line)

2.2. 교통 여건

(blank line)

(blank line)

* 인근에 지하철 1, 6호선 ""동묘앞역""이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 버스정류장 또한 인접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

(blank line)

(blank line)

2.3. 주변 시설

(blank line)

(blank line)

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 창신초등학교, 병설유치원이 인접해 있습니다.

* 현재까지 확인된 정보상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

(blank line)

(blank line)

3. 권리 분석

(blank line)

(blank line)

3.1. 경매 개요

(blank line)

(blank line)

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102630 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

(blank line)

(blank line)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

(blank line)

(blank line)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2024-06-03)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 을1. 주택임차권 (이혜경)

* 갑6. 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑7. 가압류 (경기신용보증재단)

* 갑8. 강제경매 (주택도시보증공사)

* 기타 등기사항 (신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등) 또한 매각으로 정리될 것으로 보입니다.

(blank line)

(blank line)

3.3. 인수되는 권리

(blank line)

(blank line)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 말소될 예정입니다.)

(blank line)

(blank line)

3.4. 임차인 현황 및 분석

(blank line)

(blank line)

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 03월 03일

* 배당신고일자: 2024년 02월 26일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 명시)

* 분석:

* 등기부상 을구 1번 주택임차권(이혜경)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* '특이사항'에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이라고 기재되어 있으나, '임차인 현황' 상에는 대항력이 없다고 명시되어 있습니다.

* '주의사항'에 "임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시된 점을 볼 때, HUG와의 계약 조건 변경에 따라 매수인은 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, HUG 관련 조건 변경의 최종 실행 여부는 명확한 확인이 필요합니다.

(blank line)

(blank line)

3.5. 등기부 현황 요약

(blank line)

(blank line)

* 집합건물 등기부상 권리 현황 (말소 예정 권리 포함):

* 갑2. 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1. 주택임차권 (이혜경, 250,000,000원) - 말소 예정

* 갑4. 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5. 공유자전원지분전부이전 (이의선, 매매)

* 갑6. 가압류 (주택도시보증공사, 1,435,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7. 가압류 (경기신용보증재단, 20,311,064원) - 말소 예정

* 갑8. 강제경매 (주택도시보증공사, 250,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,705,311,064원 (모두 말소 예정)

(blank line)

(blank line)

4. 상권 분석

(blank line)

(blank line)

4.1. 지역 특성

(blank line)

(blank line)

* 본건이 위치한 종로구 창신동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 동묘앞역을 중심으로 상업 및 교통 요충지의 역할을 하고 있습니다.

(blank line)

(blank line)

4.2. 시세 동향

(blank line)

(blank line)

* 최근 매매 사례 (전용 면적 기준):

* 2024년 4월 23일: 19.34㎡ (약 5.85평) - 275,000,000원 (직거래)

* 2024년 4월 3일: 18.98㎡ (약 5.74평) - 270,000,000원 (직거래)

* 해당 물건의 전용 면적은 18.98㎡ ~ 19.34㎡ 범위에 해당합니다.

(blank line)

(blank line)

4.3. 감정가 대비 시세

(blank line)

(blank line)

* 본건 감정가: 264,000,000원

* 최근 실거래가: 270,000,000원 ~ 275,000,000원

* 감정가는 최근 실거래가보다 소폭 낮은 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 평가됩니다.

(blank line)

(blank line)

5. 생활 정보

(blank line)

(blank line)

5.1. 편의시설

(blank line)

(blank line)

* 단지 내 또는 인근 상가 시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

(blank line)

(blank line)

5.2. 교육시설

(blank line)

(blank line)

* 창신초등학교, 병설유치원이 인접하여 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다.

* 해당 교육 시설은 관련 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

(blank line)

(blank line)

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

6.1. 임차인 및 HUG 관련 복잡성

(blank line)

(blank line)

* '특이사항'에 '대항력있는임차인'이라고 명시되어 있으나, '임차인 현황' 및 등기부상에는 대항력이 없으며 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* HUG의 조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 명확히 이행되어야 매수인이 보증금 인수 부담에서 완전히 벗어날 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 최종 결과 및 효력에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

(blank line)

(blank line)

6.2. 기타

(blank line)

(blank line)

* 토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 등 규제가 다수 존재하나, 일반적인 오피스텔/도시형생활주택 용도에는 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

(blank line)

(blank line)

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

* 본건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 동묘앞역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

* 임차인 현황 및 HUG와의 조건 변경 사항을 종합할 때, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상되나, 관련 조건의 최종 이행 여부 확인은 필수적입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준이며, 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역입니다.

(blank line)

(blank line)

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 역세권 입지: 동묘앞역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 말소 예정.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG 조건 확인 시 (0원 인수 예상).

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 대비 메리트 있는 가격.

* 지역 개발 가능성: 종로구 지역의 지속적인 가치 상승 기대.

(blank line)

(blank line)

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

* 최근 실거래가: 270,000,000원 ~ 275,000,000원

* 감정가: 264,000,000원

* 예상 입찰 가능가: 265,000,000원 ~ 275,000,000원

* 분석:

* 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 수준을 고려하여, 100% ~ 104% 수준의 낙찰가율을 예상하며, 265,000,000원에서 275,000,000원 사이에서의 입찰을 권고합니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 그리고 HUG 관련 조건의 최종 확정 여부를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.