나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102621 [1] 서울특별시 동작구 상도동 294-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""청운지역아동복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 ""단독주택(제2종근린생활시설[사무소], 단독[다중]주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약4미터, 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일: 2022.11.09)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 일부벽지 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

본건 1층 - 단독주택(다중주택),
2층 - 제2종근린생활시설(사무실),
3층 - 단독주택(다중주택),
4층 - 단독주택(다중주택),
옥탑층 - 단독주택(다락, 계단실)임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102621 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 294-4

용도: 단독주택 (제2종근린생활시설[사무소], 단독[다중]주택)

감정가: 1,770,723,900원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

건물면적: 334.32㎡ (약 101.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관OOOOOO (관악새마을금고)

특이사항: 위반건축물 (일반건축물대장상 '위반건축물(옥탑1층 무단증축)' 등재)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "청운지역아동복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

본 건 토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 "단독주택(제2종근린생활시설[사무소], 단독[다중]주택)" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 4미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 관악새마을금고의 근저당권 (채권액 852,000,000원)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2022년 11월 18일 접수된 관악새마을금고의 근저당권 (채권액 852,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액

등기부채권 총액(토지): 1,031,550,211원

등기부채권 총액(건물): 2,380,550,211원

* 임차인 현황 (모든 임차인은 대항력 없음)

* 강 : 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-25, 확정 2025-01-10, 배당 2025-03-10.

* 곽 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-20, 확정 2023-12-18, 배당 2025-05-27.

* 권 : 보증금 130,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2023-01-20, 확정 2022-12-26, 배당 2025-02-25.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-19, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음.

금액이 0원이고 확정일자 및 배당신고가 없는 임차인으로, 대항력은 없으나 특이사항에 대한 주의가 필요합니다.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-19, 확정 2023-04-19, 배당 2025-06-02.

* 김 : 보증금 118,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-07, 확정 2023-02-07, 배당 2025-02-25.

* 김 : 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-05, 확정 2023-03-22, 배당 2025-03-31.

* 김 : 보증금 109,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-02, 배당 2025-02-28.

* 유 : 보증금 119,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-22, 확정 2023-01-30, 배당 2025-03-04.

* 이 : 보증금 119,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-02-06, 배당 2025-03-10.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 130,000원, 전입 2023-04-26, 확정 2023-03-30, 배당 2025-05-14.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-06-28, 확정 2024-06-28, 배당 2025-06-25.

* 정 : 보증금 109,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정 2023-01-30, 배당 2025-04-10.

* 홍 : 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-27, 확정 2025-01-10, 배당 2025-02-25.

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 참고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재된 바 없음)

4. 상권분석

* 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 상권 특징

"청운지역아동복지센터" 인근으로, 지역 커뮤니티와 연계될 수 있는 입지입니다. 복합적인 용도로 이용 중인 건물로, 다양한 업종의 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

주변에 공동주택 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

* 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 각종 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

* 교육/의료/문화시설

상도동은 주거 지역으로, 인근에 초, 중, 고등학교 및 병원, 문화시설 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 주변 환경 위험요소

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 즉각적으로 파악되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

본 건은 일반건축물대장에 '위반건축물(옥탑1층 무단증축)'로 등재되어 있습니다. 이는 관련 법규 위반으로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 향후 철거 시 건축물 면적 감소 및 그에 따른 가치 하락의 위험이 있습니다.

* 미등재 권리 및 특이 임차인

모든 등기된 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었고, 인수할 보증금도 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나, 보증금 0원, 확정일자 및 배당신고가 없는 김 임차인의 경우, 추가적인 확인 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 명도 부담

임차인 다수가 존재하므로, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건물 상태

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 위반건축물 등재 사항 외 건물 내부의 노후화, 수리 필요 여부 등은 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 단독주택으로, 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 그러나 옥탑층의 위반건축물 등재 사항은 중요한 리스크 요인이며, 이로 인한 이행강제금 부과 및 철거 가능성은 신중하게 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차권, 가압류 등이 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금도 없는 것으로 판단되어 권리상으로는 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

입지 조건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

따라서 본 건은 위반건축물이라는 중대한 하자 요인을 어떻게 해결할지에 대한 명확한 계획 수립이 필요하며, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물

2022년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

* 양호한 입지

서울 동작구 상도동이라는 지역적 이점을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확성

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없으므로, 권리상 복잡성이 적어 취득 후 관리가 용이할 수 있습니다. (단, 위반건축물 리스크는 별개)

* 다목적 활용 가능성

단독주택 및 근린생활시설로 복합 이용 중인 건물로, 향후 용도 변경이나 증축(위반사항 해소 후) 등을 통해 가치 증대 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,770,723,900원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세 정보는 본 건의 단독주택 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다.

주요 분석 요인:

* 위반건축물 등재: 이행강제금 및 철거 가능성으로 인한 가치 하락 리스크가 존재합니다. 이는 입찰가 산정에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려되지 않습니다.

* 신축급 건물: 건물 자체의 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 상도동의 입지적 가치는 꾸준히 유지되고 있습니다.

종합적으로 볼 때, 위반건축물로 인한 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 시세 조사를 위해서는 주변 단독주택의 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 1,400,000,000원 ~ 1,600,000,000원 (14억 원 ~ 16억 원)

본 예상 입찰가는 개략적인 산정이며, 현장 조사, 건축물 상태 정밀 점검, 법률 전문가 자문, 최근 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.