나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102702 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 903-25 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다중 주택 등 단독주택, 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설 과 학교, 관공서 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(2호선 봉천역)이 소재하 고 주요 간선도로인 남부순환로에의 접근이 용이한 편으로 전반적인 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인근지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 주거용(다중주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요 한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건으로서 (일반건축물대장상 사용승인일자 : 2017.09.04) 외벽 : 화강석 붙임 내벽 : 미 상 바닥 : 미 상 창호 : pvc샤시 이중창호 등임.

이용상태

본건은 단독주택(다중주택)으로 이용 중임. 지 1층 : 다중주택(5실) 1 층 : 다중주택(4실) 2 층 : 다중주택(4실) 3 층 : 다중주택(1실), 주택 1가구(방3, 거실, 주방, 욕실) 옥탑층 : 공부상 다락(현황 다중주택 1실) (자세한 내역은 "건물개황도" 참조바람)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠ 1층 소재 보일러실(판넬 및 샤시조) 약 1.2㎡

공부와의 차이

- 지상 2층, 3층, 옥탑층의 현황 남동측 일부 외벽선이 건축물현황도면과 차이가 있음. (후첨 건물개황도 참조바람) - 본건 옥탑층의 다락은 현황 개별 분리된 다중주택(401)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지상 2층, 3층, 옥탑층의 현황 남동측 일부 외벽선이 건축물현황도와 차이 있음(후첨 건물개황도 참조바람)
3.본건 옥탑층의 다락은 현황 개별 분리된 다중주택(401)으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102702 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 903-25

용도: 다중주택 (건축물대장상 주용도 단독주택)

감정가: 2,121,076,260 원

토지면적: 168.30㎡ (약 50.91평)

토지지분: 168.3㎡ (약 50.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 339.77㎡ (약 102.79평)

건물지분: 339.77㎡ (약 102.79평)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평) - 보일러실

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다중주택, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등 생활 편익시설이 소재하여 주거지로서의 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 간선도로인 남부순환로로의 접근성이 용이하여 전반적인 교통 여건 또한 양호한 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 3월 30일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을9, 건물 을1)이며, 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(후순위 근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건과 관련하여 등기된 임차인은 다수 존재하나, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 분석됩니다.

다만, 일부 임차인의 경우 보증금 또는 차임 정보가 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-06, 확정 2021-11-01, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-18, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상)

* 박 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-13, 확정 2020-01-31, 대항력 없음.

* 백 : 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-05, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 99,750,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 확정 2020-02-11, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 확정 2020-02-11, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 99,750,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 확정 2022-03-21, 대항력 없음. (증액분)

* 송 : 보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-01-14, 대항력 없음.

* 엄 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-20, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상)

* 이동환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-05-18, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음. (금액 미상)

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-08-23, 확정 2024-08-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-05-07, 확정 2025-05-07, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-06, 확정 2023-01-06, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2024-09-30, 확정 2025-05-09, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-29, 확정 2019-12-09, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-29, 확정 2019-12-09, 대항력 없음. (증액분)

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 위치하여 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 최근 주변 "다세대" 주택들의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 45.72㎡(약 13.83평)의 전용면적을 가진 주택이 1.3억 원, 62.88㎡(약 18.93평)가 2.85억 원, 58.53㎡(약 17.64평)가 3.1억 원에 거래된 것으로 나타났습니다.

이는 개별 주택 단위의 거래이며, 본건은 2017년에 신축된 "다중주택"으로, 건물 전체와 토지를 일괄 매각하는 건이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가(21.21억 원)는 이러한 개별 주택 시세와 비교할 때, 신축 연식과 건물 규모, 토지 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 은천초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

지하철 2호선 봉천역과 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 각종 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물현황도와 비교 시, 지상 2층, 3층, 옥탑층의 남동측 일부 외벽선에 차이가 있는 것으로 나타났습니다. 이는 건축물대장과 실제 현황이 일부 불일치함을 의미하므로, 향후 건축물대장과의 일치 여부 확인 및 관련 조치가 필요할 수 있습니다.

또한, 옥탑층의 다락 공간이 현재 별도의 다중주택(401호)으로 이용되고 있는 점은 주거 형태의 변화 또는 임대 관련 사항으로 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물(보일러실)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 우수한 입지에 위치한 신축(2017년) 다중주택으로, 향후 임대수익 창출 및 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건축물대장과의 현황 불일치 사항은 매각 후 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2017년 완공)로, 상대적으로 관리비 부담이 적고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

봉천역 역세권의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 주거 선호 지역에 위치합니다.

임차인 대항력 없음으로 인해 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

다중주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,121,076,260원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때, 현 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정합니다.

건축물 현황과의 차이점 등 일부 리스크 요인을 감안하여 감정가의 약 85% 수준으로 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 1,800,000,000 원 (18억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.