나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102628 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층407호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102628 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층407호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경102628 | 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층407호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 235,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102628 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102628 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층 407호

용도: 연립주택

감정가: 235,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 4.85㎡ (약 1.47평)

토지 지분율: 484.99999999999994 (이례적으로 높은 지분율로, 실제 지분 면적 확인 필요)

건물면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물 지분율: 1344 (건물 면적과 지분율 표기에 혼란이 있는 것으로 보이며, 실제 면적 기준의 지분율 확인 필요)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가서 요약

감정평가서의 세부 내용은 '감정평가서 pdf 참조'로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

해당 물건지는 지하철 1호선, 6호선 동묘앞역에서 도보 약 1분 거리에 위치한 역세권입니다. 또한, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 노선으로는 101, 163, 301, 420, 721번 등이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 최근 창신동 일대의 교통체계 개편 작업이 진행되면서 차량 통행 및 보행자 안전이 개선될 것으로 기대됩니다.

2.2. 주변 환경

물건지 인근에는 동대문 DDP(동대문디자인플라자)가 있어 쇼핑과 문화 생활을 즐기기에 용이합니다. 또한, 창신동은 최근 '제2의 익선동'으로 불리며 MZ세대에게 인기를 얻고 있는 상권으로 변화하고 있습니다. 절벽 지형과 성곽길, 그리고 다양한 카페와 식당들이 어우러져 독특한 경관을 형성하며, SNS에서도 핫플레이스로 떠오르고 있습니다. 다만, 해당 지역은 경사가 가파르고 좁은 골목길이 많은 지형적 특성을 가지고 있으며, 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

3. 권리분석

해당 경매 물건은 '부동산강제경매'로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 이OO 씨 명의의 부동산에 대해 주OOOOOOO가 채권을 회수하기 위해 신청한 것으로 보입니다. 경매 절차상 특별한 권리 문제는 발견되지 않았으나, 실제 매각 시 소멸되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

창신동은 과거 봉제공장 밀집 지역이었으나, 최근 도시 재생 사업과 젊은층의 유입으로 인해 새로운 상권으로 재탄생하고 있습니다. 절벽 위에 자리한 독특한 지형과 경관을 활용한 카페, 식당, 공방 등이 들어서면서 '뷰 맛집'으로 불리며 젊은층의 발길을 사로잡고 있습니다. 동대문 DDP와 가까워 쇼핑 문화 상권의 배후지 역할을 할 잠재력도 가지고 있습니다. 다만, 지역 주민의 60% 이상이 50-60대 중장년층이라는 점(2023년 기준)은 상권의 주 소비층이 다소 고령화되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

인근에 창신초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 학교로의 접근성도 좋습니다. 생활 편의시설로는 다이소, 올리브영, 맥도날드, 홈플러스마트 등 대형 편의시설이 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 동대문 DDP 인근으로 도보 이동이 가능하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

토지면적 대비 지분율 표기 오류 가능성: 제공된 토지 면적과 지분율에 대한 정보가 일반적이지 않아, 실제 토지 소유권 및 지분 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

지형적 제약: 창신동의 가파른 경사와 좁은 골목길은 차량 접근성 및 주차에 어려움을 줄 수 있습니다.

세대수 및 공급량: 해당 주소지(창신동 255-1)에 오피스텔(제이타워, 17세대)이 있는 것으로 확인되었으나, 해당 물건이 연립주택으로 분류된 점에 대한 추가 확인이 필요합니다. 또한, 해당 지역의 주택 공급량 및 주변 시세 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권이라는 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있으며, 최근 젊은층에게 인기가 높은 창신동 상권의 일부라는 점에서 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 면적 및 지분율 표기의 혼란, 가파른 지형, 주차 문제 등은 신중한 검토가 필요합니다. 감정가 2억 3500만원으로, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

초역세권의 편리한 교통 환경 (동묘앞역 도보 1분).

최근 트렌디한 상권으로 부상하는 창신동 지역의 잠재력.

동대문 DDP 인접으로 인한 쇼핑 및 문화 시설 접근성 우수.

향후 교통 편의 증진 및 지역 활성화 기대 (창신동 교통체계 개편).

9. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 창신동 255-1번지 일대에 특별히 언급되는 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 소각장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 도시 지역에서 혐오시설은 주민들의 반대와 민감한 문제로 작용할 수 있으므로, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 민감 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계