나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102723 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-318 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울관광고등학교"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 철근콘크리트평지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 완경사의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 방면으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102723 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-318 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 455,000,000원

토지 지분면적: 36.58㎡ (약 11.07평)

건물 실사용면적: 73.94㎡ (약 22.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력 있는 선순위 임차인 존재

주의사항: 임차인 보증금 인수 조건부 매각 (특별매각조건 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "서울관광고등학교" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 남측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 가장 중요한 권리 분석은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 여부와 그 보증금 인수 문제입니다.

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 '을11' 주택임차권(권리자: 김명석, 권리금액: 450,000,000원, 접수일자: 2024-05-27)이 말소되지 않고 '인수'되는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 본건 매각으로 인해 해당 임차인의 권리가 소멸되지 않으며, 매수인이 임차인의 보증금 4억 5천만원 전액을 인수해야 함을 의미합니다.

* 또한, '갑13' 강제경매(권리자: 주택도시보증공사, 접수일자: 2025-04-18)가 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 이 경우 '갑5'부터 '갑12'까지의 압류 및 가압류 등기 등은 모두 말소될 것으로 보입니다.

* 주의사항에 명시된 '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 문구는 채권자의 희망사항일 뿐, 등기부상의 '인수' 명시는 매수인이 보증금을 인수해야 하는 강력한 근거가 됩니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 위 '을11'의 인수 조건과 상충되므로, 등기부상의 '인수' 명시를 우선적으로 고려하여 4억 5천만원 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 봉천동 일대의 다세대주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 편차가 크지만, 최근 거래 사례를 통해 다음과 같은 경향을 파악할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 61.29㎡ (약 18.5평), 1992년식: 30,000만원 (약 1,618만원/평)

* 39.75㎡ (약 12.0평), 2022년식 (신축): 54,000만원 (약 4,489만원/평)

* 26.98㎡ (약 8.2평), 2016년식: 28,300만원 (약 3,468만원/평)

* 본건(73.94㎡, 약 22.37평, 2002년식 추정)의 경우, 연식으로 보아 2016년식 건물과 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 유사 면적의 다세대주택이 평당 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 거래된다고 가정할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 6억 7천만원 ~ 7억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(4억 5,500만원)는 본건의 시장 가치보다 낮게 평가된 것으로 보이나, 인수해야 할 임차 보증금 4억 5,000만원을 고려하면 총 취득 원가는 최소 9억 500만원 이상이 되어 시장 가치를 초과하게 됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 서울관광고등학교 인근에 위치하며, 다수의 주거시설과 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 본건은 교육환경보호구역(상대/절대 정화구역) 내에 포함되어 있어, 교육환경 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. 최종 확인은 동작교육청을 통해 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 관할 관청 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 김명석 씨가 4억 5천만원의 보증금을 보유하고 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 과정에서의 법적 절차나 협상에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도에 의거 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 다를 수 있으며, 이에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 시점의 관련 규정에 따라 관할 구청의 허가를 받아야 할 수 있습니다. 주택 거래의 경우 허가가 면제되는 경우가 많으나, 매수인의 책임으로 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2002년식 건물로, 일부 설비 노후화 및 보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 자체는 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 김명석 씨가 4억 5천만원의 보증금을 보유하고 있으며, 등기부상 해당 보증금이 매수인의 인수 대상임이 명확히 명시되어 있습니다.

이는 실질적인 총 취득 원가를 감정가보다 훨씬 높게 만들며, 예상되는 시장 가치(약 6억 7천만원 ~ 7억 8천만원)를 초과하는 수준이 될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰받을 경우에도 명도 과정의 불확실성과 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 하며, 투자 수익을 기대하기 위해서는 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강점:

* 서울시 관악구 봉천동이라는 입지.

* 감정가 자체가 시장 가치 대비 낮을 가능성 (임차 보증금 인수 전 기준).

* 신축 빌라 대비 상대적으로 저렴한 시장 형성 가능성.

* 약점:

* 4억 5천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 전액 인수.

* 명도 관련 불확실성 및 시간/비용 소요 가능성.

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성.

* 토지거래허가구역 지정 (규정 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 4억 5천만원을 인수해야 하는 막대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 순수 물건 가격이 시장 가치 이하로 결정되어야 합니다.

* 주변 시세 기반 추정 시장 가치: 약 6억 7천만원 ~ 7억 8천만원

* 인수해야 할 임차 보증금: 4억 5천만원

위 분석을 바탕으로, 총 취득 원가가 시장 가치 범위를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 총 취득 원가를 약 7억원 수준으로 맞춘다면, 입찰가는 약 2억 5천만원(7억 - 4.5억)이 되어야 합니다. 이는 감정가(4억 5,500만원)에 비해 매우 낮은 금액입니다.

현실적인 입찰가는, 위험 프리미엄을 고려하여 감정가보다 낮게 시작하되, 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다. 4억 5천만원의 보증금 인수 비용을 고려할 때, 낙찰가(법원에 납부하는 금액)는 보수적으로 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위에서 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적 최저 입찰가: 350,000,000원 (총 예상 취득 금액: 3.5억 + 4.5억 = 8억원)

* 적정 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 450,000,000원 (총 예상 취득 금액: 8.5억 ~ 9억원)

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산정되었으며, 임차인과의 명도 협상 결과, 내부 상태 확인, 토지거래허가 절차 등 추가 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 4억 5천만원의 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 투자 목표 수익률을 재산정하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.