나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102669 [1] 서울특별시 강남구 신사동 617-2 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 신구중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 압구정로를 따라 상업 및 업무용 빌딩, 압구정현대아파트 등, 후면에 상업 및
업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 압구정역이
소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층건 중 제1층 제107호로서,
외 벽 : 외장석재붙임 마감 등
내 벽 : 인테리어 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

점포(THE COFFEE COMPANY)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지상주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 등고평탄한 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 압구정로인 왕복6차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)
(저촉), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의
내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파
트)로 사용되는 부지),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별
건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102669 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 신사동 617-2 107호

신축 주소: 서울특별시 강남구 압구정로 228 (신사동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 1,885,000,000원

토지 면적: 835.80㎡ (약 253.17평)

토지 지분 면적: 21.81438㎡ (약 6.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.59㎡ (약 15.02평)

건물 지분 면적: 49.59㎡ (약 15.02평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 지분 매각

주의사항: 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 지상 4층 건물 중 제1층 제107호

사용 승인일: 1981년 6월 23일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 신구중학교 북동측 인근에 위치합니다.

압구정로를 따라 상업 및 업무용 빌딩, 압구정현대아파트 등과 인접하며, 후면에는 상업 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 주택 등이 소재하여 제반 주위 환경이 양호합니다.

북측으로 압구정로 (왕복 6차선 아스팔트 포장도로)에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 압구정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류 (폭 35m~40m) 저촉, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도 및 행위 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리: 건물 등기부 을8, 2023-03-03, 엠씨아이대부주식회사 근저당).

그러나, 임차인 현황에서 '아르떼컴퍼니주식회사(COFFEECOMPANY)'가 대항력을 갖추고 있는 것으로 확인되었습니다.

해당 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 임대내역이 미상이라는 참고사항이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신사동 압구정로는 서울의 주요 상업 및 업무 지구로, 유동인구와 교통량이 풍부한 지역입니다.

주변에는 압구정로데오거리, 가로수길 등 유명 상권이 인접해 있으며, 고급 주거단지와 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현재 점포(THE COFFEE COMPANY)로 이용 중이며, 제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

압구정역 역세권에 위치하며, 대로변 상권의 가시성과 접근성이 뛰어나 일반적인 상권 분석과는 차별화된 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 압구정역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 압구정 로데오거리, 갤러리아백화점, 현대백화점 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의 시설이 인근에 밀집해 있습니다.

* 주변 환경: 고급 주거단지와 상업 및 업무용 빌딩이 혼재하여 주거 및 업무 환경 모두 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 임대내역이 미상인 점, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 계약 내용 및 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 토지 전체 소유자와의 관계 설정 및 향후 개발 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동 담보: 동일한 채무에 대해 다른 담보물이 존재할 수 있으므로, 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 노후: 1981년 건축물로, 향후 유지 보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 규제가 존재하여 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 신사동 압구정역 인근의 탁월한 입지에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 자랑합니다. 압구정로 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어나며, 주변 상권의 활성화를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 지분 매각 등 권리 및 소유 관계에서 주의 깊은 검토가 필요합니다. 이러한 부분들을 사전에 철저히 분석하고 대비한다면, 강남 지역의 우량 부동산으로서 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 신사동 압구정역 초역세권이라는 최상급 입지.

* 압구정로 대로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 확보.

* 현재 운영 중인 상가로서 즉시 활용 가능.

* 지역 내 개발 호재 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로, 권리 인수 부담이 상대적으로 적다고 판단됩니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,885,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 권리 관계 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.