나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4805 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-90 임야 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4805 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-90 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경4805 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-90 | 감정가: 56,264,000원 | 최저가: 19,299,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경4805 (1) 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-90 소재의 임야 경매 물건에 대한 현황 및 권리 분석 보고서입니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경4805 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 다개리 519-90

용도: 임야 (자연림 상태의 사다리형 완경사지)

토지면적: 541.00㎡ (약 163.79평)

감정가: 56,264,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 상세

본건은 토지 면적 541.00㎡ (약 163.79평)의 임야이며, 매각대상은 토지 전부에 해당합니다.

건물 면적은 없으며, 현재 자연림 상태의 사다리형 완경사지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 임야는 울산광역시 울주군 언양읍 평리 소재의 오룡저수지 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 농촌 및 전원 생활 환경을 이루고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 북동측으로 세로의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 채권자 농OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 권리관계상 복잡한 이해관계인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (잠재적 리스크)

본건은 감정평가서상 분묘기지권의 특이사항이 기재되어 있으며, 주의사항으로 "분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립여지 있음)"이 명시되어 있습니다.

분묘의 존재 여부가 불분명하므로, 낙찰자는 현장조사를 통해 분묘의 실제 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립된다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 되어 추후 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

따라서 입찰 전 분묘 이장 가능성, 비용, 분묘기지권 성립 여지 등을 종합적으로 검토해야 하는 고난도 물건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 임야로서 상업적 용도의 개발이 어렵고, 주변 지역은 전원주택 및 농경지 위주이므로 별도의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 읍내(언양읍)를 이용해야 하는 다소 외곽 지역에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크 (종합)

분묘기지권 성립 여부가 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 현장 조사 없이는 정확한 리스크 판단이 불가합니다.

계획관리지역이지만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사를 이용한 수익 창출에 일부 제한이 있습니다.

임야 상태의 토지이므로, 개발행위 시 산지 전용 허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 오룡저수지 인근에 위치한 계획관리지역 내 임야로서, 향후 전원주택 부지나 주말농장 등의 목적으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

특히, 계획관리지역에 속해 있어 다른 용도지역(보전관리지역 등) 임야에 비해 개발 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

투자 포인트는 분묘기지권 리스크를 해소할 수 있는 능력이 있는 투자자에게 적합하며, 리스크 대비 저가에 낙찰받는다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

최종 입찰 결정 전, 분묘 존부 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 철저한 현장 답사 및 권리 분석이 필수적입니다.

임대관계는 미상이므로, 명도 관련 추가적인 마찰은 없을 것으로 예상되나, 분묘 관련 리스크 관리가 이 물건 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계