나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4584 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 11층1105호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4584 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 11층1105호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매15계 2024타경4584 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염전로168번길 28, 비동 11층1105호 (도화동,도화두손지젤시티) | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 82,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2024타경4584 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경4584 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 11층1105호

용도: 오피스텔

감정가: 118,000,000원

토지면적: 7,012.20㎡ (약 2,121.20평)

토지지분: 0㎡ (약 0평)

건물면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

건물지분: 20.7376㎡ (약 6.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이며 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 분양회사의 분양대금납부확인서가 제출되었습니다(2025.8.28.자).

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1105호

외벽 마감: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 급배수 설비, 위생 설비, 도시가스 시설, 화재 탐지기, 승강기 설비 등

토지 형상 및 이용 상태: 가장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 접함

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '인천서화초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 도화도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 규제가 있음을 의미합니다.

1.5. 권리분석

본건은 유동화 물건으로, 채권자의 신청에 의해 임의경매로 진행되고 있습니다. 가장 큰 특징은 '대지권미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유자가 구분등기 시 대지권을 함께 등기하지 않았으나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 분양 회사의 분양대금 납부 확인서가 제출된 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 도화동 일대는 도화도시개발사업을 통해 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 개발된 지역입니다. 주변에 인천대학교, 재능대학교 등 교육시설이 있으며, 인천기계산업단지, 인천유통물류센터 등 산업시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 또한, 단지 내 편의점, 상가 등 근린생활시설이 입점해 있으며, 도보 이용 가능한 거리에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.7. 생활정보

본 건 인근에는 인천서화초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 세대에게 교육 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 상황 역시 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 생활 활동에 불편함이 적을 것으로 판단됩니다.

1.8. 주변 시설 및 혐오시설

인천 서화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 도화도시개발구역 내에는 학교, 공원, 녹지 등 다양한 도시 기반 시설이 계획되어 있습니다. 현재까지 조사된 정보만으로는 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 도화도시개발구역 내 용도 변경 사례 중 유치원 부지가 주차장으로 변경된 경우가 있어, 개발 계획의 변동 가능성은 존재합니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 추후 대지권 등기와 관련하여 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 법적 문제 발생 소지가 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 최저매각가에 대지권 가격이 포함되었고 분양대금 완납 확인서가 제출된 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 임대차 승계 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 도화도시개발구역 내 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있어 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기라는 특이사항은 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 부분이며, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

- 도화도시개발구역 내 준주거지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

- 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 포함 및 분양대금 완납 확인서 제출로 리스크 완화 가능성.

- 주변 상권 및 교통 인프라 양호, 다양한 편의시설 접근성 우수.

- 소형 오피스텔로서 임대 수익 또는 실거주 목적 투자 고려 가능.

법원 정보

인천지방법원 경매15계