나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76133 [1] 경기도 남양주시 별내동 1121-2 다가구주택 경매
매각기일: 2026-04-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76133 [1] 경기도 남양주시 별내동 1121-2 다가구주택 경매
- 사건번호: 2024타경76133
- 주소: 경기도 남양주시 식송2로 15-46
- 용도: 다가구주택
남양주지원 경매1계 2024타경76133 | 소재지: 경기도 남양주시 식송2로 15-46 | 감정가: 1,635,341,120원 | 최저가: 801,317,000원 | 용도: 다가구주택
1. 남양주지원 2024타경76133 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
본 건은 경기도 남양주시 별내동 1121-2에 소재한 다가구주택입니다.
감정가는 1,635,341,120원입니다.
토지 면적은 251.00㎡ (약 75.93평)이며, 건물 면적은 410.11㎡ (약 124.06평)입니다.
매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.
채권자는 황OO이며, 중복병합사건 및 공유자우선매수신고 등의 특이사항이 있습니다.
주의사항으로는 일괄매각이며, 2025년 11월 21일자 한국토지주택공사(LH)의 전세사기 피해주택 관련 경매 속행 신청서에 따라 LH가 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 점을 반드시 확인해야 합니다.
1.2. 입지조건
본 건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, "남양주별내 스위첸아파트" 서측 인근에 자리하고 있습니다.
주변으로는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.
토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.
필지 북측으로는 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
별내 택지개발지구 내에 위치하며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 황OO입니다.
중복병합사건으로 진행되고 있으며, 공유자의 우선매수권 신고가 있었습니다.
가장 중요한 권리사항은 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 점입니다. 이는 향후 낙찰자의 명도 및 권리관계에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 근거한 조치로, 관련 법령 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 건은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.
별내지구 택지개발지역에 속해 있어, 향후 발전 가능성이 있는 지역으로 볼 수 있습니다.
인근에 "남양주별내 스위첸아파트"가 위치하여 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.
최근 별내역 일대에 지하철 8호선 연장선 개통 등 교통망 개선과 함께 상권이 확장될 것이라는 기대감이 있습니다.
특히 별내역을 중심으로 상업시설 개발이 진행되면서 지역 상권의 활성화가 예상됩니다.
1.5. 생활정보
본 건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 교육시설로는 화접초등학교가 인근에 있습니다. 또한 별내고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.
교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 있어 편리합니다.
생활 편의시설로는 주변에 근린생활시설이 있으며, 대형마트 및 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.
별내역 인근으로 상업시설 및 편의시설이 확충될 예정이어서 생활 편의성은 점진적으로 개선될 것으로 보입니다.
최근 별내동에는 키즈카페(점핑몬스터 별내점 등)와 같은 가족 단위 여가 시설도 들어서고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH)가 전세사기 피해 임차인들로부터 우선매수권을 양도받았다는 점입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 소유권 이전 과정에서 복잡한 법적 절차를 수반할 수 있으며, 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.
현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 임대차 관계 확인이 어려웠던 점은 명도 및 임대수익률 예측에 있어 불확실성을 야기합니다.
본 건은 다가구주택으로, 각 세입자와의 개별적인 관계 설정 및 관리, 그리고 향후 공실 위험 등 일반 단독주택이나 아파트와는 다른 관리 포인트가 존재합니다.
검색 결과, 별내동 지역에서는 대규모 물류창고나 소각시설 등 혐오시설 입주 논란이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 민원이나 갈등 가능성을 주시할 필요는 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 건은 남양주 별내동의 입지적 장점을 가진 다가구주택입니다. 주변 개발 계획 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.
그러나 한국토지주택공사(LH)의 우선매수권 행사 가능성이라는 매우 중대한 권리 관련 변수가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다. 임대차 관계의 불확실성 역시 투자 결정에 신중함을 요구하는 요소입니다.
1.8. 투자 포인트
1. 입지적 잠재력 : 별내지구의 계획적인 개발과 교통 인프라 개선(8호선 별내선 개통, GTX-B 노선 예정 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.
2. 주거 수요 : 인근 아파트 단지 및 지속적인 인구 유입으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.
3. 권리 분석의 중요성 : LH의 우선매수권 행사를 염두에 두고, 최악의 경우와 최선의 경우를 모두 고려한 전략 수립 필요. 관련 법규 및 절차에 대한 전문적인 검토가 요구됨.
4. 수익률 확보 방안 : 정확한 임대차 현황 파악이 어렵다는 점을 감안하여, 잠재적 임대 수익률을 보수적으로 산정하고, 명도 완료 후 공실 없이 임대수익을 극대화할 수 있는 전략 모색.
법원 정보
남양주지원 경매1계