나이스옥션 법원경매 고양 2023타경3724 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 산23-28 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 대자동 소재 ‘대자동 마을회관‘ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4,5): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘자연림’임.

기호(2,3): 본 건은 인접필지 대비 대체로 완경사의 부정형 토지로서, 현황 ‘토지임야’임.

인접 도로상태

기호(1,5)는 지적상 맹지임.

기호(2,3,4)는 북서측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 문화재보존영향 검토대상구역<경기도문화재보호조례>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2,4): 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(산업zone)), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역300m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역500m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 인접토지(대자동 산26-1, 산23-5)와 경계 부분에 각 분묘2기 총 4기의 소유자 미상의 분묘가 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람.

나. 본 건 토지 기호(1) 후첨 “지적도 및 사진용지”와 같이 소유자 불명의 제시외 건물 ㉢-㉤이 소재하므로 경매진행시 참고바람.

다. 본 건 토지 기호(2) 후첨 ‘지적도 및 사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너 4개동이 소재하므로 경매진행시 참고 바람.

라. 본 건 토지 기호(2) 후첨 “지적도 및 사진용지‘와 인접토지(대자동 901-20)와 경계 부분에 소유자 미상의 제시외 건물㉡ 소재하나 정확한 위치 및 경계 확인은 경계 측량 사항으로 경매진행시 별도 확인 바람.

마. 본 건 토지 기호(3) 지상 위 소유자 미상의 봉분이 소재하는 분묘는 1기이나, 소유자라고 주장하는 김원* 구두탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장하나 별도 분묘의 위치를 확인하지 못하여 봉분이 소재하는 1기 만을 표시 및 기재하였으므로 추후 경매 진행시 별도 확인 바람.

바. 본 건 토지 기호(2,3,5) 토지 일부 후첨 ‘사진용지’와 같이 지상 위 임지에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며 현장 조사시 토지 소유자라고 주장하는 김원* 탐문결과 지상위 관상수 등은 별도의 소유자가 있는 것으로 구두탐문조사 되었으므로 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1,5.는 지적상 각 맹지임.
2. 목록1. 인접토지들과의 경계부분에 각 2기씩 총4기의 소유자미상의 분묘 소재(분묘기지권성립여부 확인바람)하며, 지상 소재 제시 외 건물(천막조시설물, 비닐하우스 등) 매각에서 제외함.
3. 목록2. 야영장시설로 건축허가 득한 이후 일부 토지의 형질변경 중이었으나 2022.7.11.자로 건축허가가 취소된 것으로 고양시 건축과에 유선 확인함. 토지형질변경 및 토목공사(배수로 공사)등 진행 중 중단된 상태로 추후 유치권 성립 여부 등은 확인 바람.
4. 목록 2. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 인접토지(대자동901-20) 경계부분에 소재하는 제시 외 건물(비닐하우스) 및 지상 컨테이너 4개동은 매각에서 제외함.
5. 목록 3. 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘도로’이며, 소유자 미상의 봉분 소재하는 분묘는 1기이나, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문시 지상 위 분묘는 2기이며 1기는 봉분이 사라졌다고 주장함(분묘기지권성립여부는 확인바람).
6. 목록 2. 3.중 별지 도면 표시 1,2,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,349㎡에 관하여 대자동 산23-33, 산23-34 각 토지로의 통행방해금지와 채무자가 쌓아놓은 흙더미 및 그 밖의 장애물을 제거하라는 고양지원 2023카합5380 도로사용방해금지 가처분결정이 제출됨.
7. 목록 4. 지상 일부에 제시외 송전탑이 설치되어 있고, 송전선로가 지나가며 이를 감안하여 평가함.
8. 목록 2,3,5. 지상 일부에 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등이 식재 및 소재하며, 토지소유자라고 주장하는 자의 탐문결과, 별도의 소유자가 있는 것으로 조사됨. 매각에서 제외함.
9. 본건 각 토지상에 자생하는 경제적가치가 희박한 입목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 목록 1~3, 5. 지상 소유자 불명의 분묘, 제시 외 건물 및 경제적가치가 있는 조경수 등으로 인해, 추후 분묘기지권, 법정지상권등이 성립될 가능성을 고려하여 감정평가서의 토지감정평가명세표 비고란에 별도 단가를 기재함.
10. “유골을 보관중인 3개의 컨테이너가 있고, 그중 1개의 컨테이너에서 250여기의 유골이 보관중임을 확인함, 유골처리 권한은 지방자치단체에 있지 않으며, 불법 개장등 장사법 제27조 위반등을 이유로 채무자겸소유자 김원식에 대하여 수사기관 고발 및 행정처분 예정임” 위 취지의 2025.11.25.자 고양시 사실조회회신이 제출됨(2026.05.06. 추가정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경3724 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 산23-28

용도: 임야

감정가: 1,743,415,000 원

토지면적: 39,835.00 ㎡ (약 12,052.69 평)

건물면적: 0 ㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 ‘대자동 마을회관‘ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 17일 접수된 주식회사 씨엔케이에셋엔피엘대부의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 1991년 5월 17일 접수된 한국전력공사의 지상권 설정 등기(을구 1번)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이 지상권은 철탑이 존속하는 기간 동안 존속합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권부채권근질권, 압류, 소유권이전(매매, 공유물 분할, 상속) 등은 매각으로 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 498,500,000원

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권, 선순위지상권, 공동담보, 건물매각 제외 등의 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 자연림, 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 계획관리지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

주변 개발 현황이나 상권 발달 정도에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 마을 주변 야산지대의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 마을과 인접한 야산지대로, 자연적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근 및 버스 이용이 가능하여 기본적인 교통 접근성은 있습니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘: 목록 1, 2, 3, 5 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하며, 분묘기지권 성립 여부 확인이 필요합니다.

* 유치권: 목록 2 토지의 경우, 야영장시설 건축허가 취소 후 형질변경 및 토목공사 중단 상태로 유치권 성립 가능성이 있습니다.

* 맹지: 목록 1, 5 토지는 지적상 맹지입니다.

* 도로 현황: 목록 2, 3 토지는 지목이 '임야'이나 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 가처분: 목록 2, 3 중 일부 토지에 대해 도로 사용 방해 금지 가처분 결정이 있습니다.

* 송전탑: 목록 4 토지 지상에 송전탑이 설치되어 있고 송전선로가 지나갑니다.

* 유골 보관: 3개의 컨테이너에 약 250여 기의 유골이 보관 중임이 확인되었으며, 관련 법규 위반으로 인한 행정처분 및 수사기관 고발이 예정되어 있습니다.

* 제시외 건물 및 식재: 천막, 비닐하우스, 컨테이너, 다수의 조경수, 관상수, 조경석 등은 매각에서 제외되며, 일부 조경수는 별도 소유자가 있는 것으로 파악되었습니다.

* 건축허가 취소: 목록 2 토지의 야영장 시설 건축 허가가 취소되었습니다.

* 인수되는 지상권: 한국전력공사의 지상권은 매수인이 인수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임야를 매각 대상으로 하며, 복잡한 권리관계와 다수의 현황상 특이사항을 포함하고 있습니다.

소유자 미상의 분묘, 유치권 가능성, 맹지, 가처분, 송전탑 등 낙찰자가 해결해야 할 잠재적 리스크가 상당합니다.

특히, 다수의 유골이 보관된 컨테이너 문제와 한국전력공사의 인수되는 지상권은 중요한 고려 사항입니다.

매각에서 제외되는 제시외 물건들이 많아 실제 토지의 활용 가치 및 매각 시점의 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

권리관계의 복잡성과 현황 조사의 중요성을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지이용계획상 일부 지역(계획관리지역, 성장관리구역)은 향후 개발 가능성이 있으나, 개발제한구역 등 여러 규제가 상존합니다.

* 복잡하고 해결해야 할 문제가 많은 특수 물건으로, 일반적인 경매 참여자에게는 진입 장벽이 높아 경쟁이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,743,415,000원입니다.

인수되는 지상권(한국전력공사) 및 분묘, 유치권, 가처분 등 현황상 문제 해결에 소요될 비용과 시간을 고려해야 합니다.

본 건의 복잡성을 감안할 때, 감정가 이하 또는 소폭의 상승으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 유사 물건 시세 분석 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.