나이스옥션 법원경매 고양 2023타경75309 [1] 경기도 파주시 탄현면 금승리 599-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2023.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 금승리 소재 "파주탄현국가산업단지"에 위치하는 부동산(토지,건물)로서 의정부지방법원 고양지원의 경매를 목적으로 하는 감정평가 건입하며, 인근은 각종 근린생활시설로 형성된 노선 상가지대로서 근린생활시설, 공장 및 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 현황 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약10m, 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(지원시설용지), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(탄현영세중소기업전용)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 일반철골구조 기타지붕(판넬) 1층 건으로서,

외벽:판넬 붙임 마감 등,
창호:알미늄 및 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1: 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

전기 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 파주시 탄현면 금승리 599-1 소재의 근린생활시설 부동산 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 고양지원 2023타경75309 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 탄현면 금승리 599-1

* 용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 1,290,078,750원

* 토지면적: 678.00㎡ (약 205.10평)

* 건물면적: 448.69㎡ (약 135.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협 (농업협동조합자산관리회사 근저당권 설정)

* 특이사항: 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

본 물건은 파주탄현국가산업단지 인근에 위치하며, 상업, 공장, 주거, 농경지가 혼재된 지역에 속합니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 탄현면 금승리 소재 "파주탄현국가산업단지"에 인접해 있으며, 각종 근린생활시설, 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 약 10m, 동측으로 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역(지원시설용지)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(15미터위임, 전방지역 25km), 국가산업단지(탄현영세중소기업전용) 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 문제는 없어 보입니다.

* 말소기준권리: 2022년 8월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 1,150,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 365브레드

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 삼전투자개발

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2023년 1월

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 채권 총액: 1,150,000,000원 (근저당권 기준)

* 권리 분석 요약: 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위 권리 및 임차인은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 파주탄현국가산업단지 인근 지역은 복합적인 상권의 특성을 가지고 있습니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설이 입지한 노선 상가지대와 함께 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어, 산업단지 배후 상권으로서의 잠재력과 지역 경제의 특수성이 공존하는 지역입니다.

* 지역 특성: 파주탄현중소기업전용국가산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들을 대상으로 하는 상업시설 운영에 유리할 수 있습니다. 또한, 파주시의 빅데이터 분석 결과에 따르면 지역화폐 사용이 활발하고 소비 구조가 안정적인 경향을 보입니다.

* 잠재력: 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 편의 시설 및 교통 환경은 다음과 같습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육: 삼성초등학교가 인근에 위치하나, 해당 학교 주변은 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 시설 입지에 제약이 따를 수 있습니다.

* 산업단지 연계: 파주탄현국가산업단지와 인접하여 해당 산업단지 종사자들을 위한 서비스 제공 측면에서의 잠재력을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 및 이용에 있어 고려해야 할 잠재적 리스크 요인들은 다음과 같습니다.

* 군사시설 보호 구역: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 15미터 위임 구역 및 전방지역(25km)에 해당합니다. 이는 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있으며, 군사작전상의 필요에 따라 추가적인 규제가 발생할 수 있습니다.

* 학교 주변 보호 구역: 삼성초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 환경위생정화구역 내에서의 금지 행위에 대한 법률 준수가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 '제시외건물'이 소재한다고 명시되어 있으며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 정확한 현황, 건축법상 문제 여부, 하자 등에 대한 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 등기부 및 감정평가서 상 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 실제 임대 관계 및 수익 현황은 파악되지 않았습니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 표기 역시 실제 임대차 내역을 확인해야 함을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 폐기물 처리 시설 인근 지역: 파주시 탄현면 낙하리 인근 지역에서 신규 소각장 건설 관련 논의가 진행 중이며, 이는 지역 환경 및 주민 생활과 관련된 이슈로 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 비록 본 물건지가 직접적으로 해당 부지에 인접해 있지는 않으나, 지역 개발 방향 및 환경 규제 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주탄현국가산업단지 인근에 위치한 근린생활시설로서, 일괄 매각 조건 및 말소되는 권리 관계로 인해 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 교통 및 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 군사보호구역 및 학교보호구역과 같은 강력한 토지 이용 규제, 제시외 건물의 존재, 그리고 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 지역의 개발 및 환경 관련 이슈들도 향후 가치 변동에 영향을 줄 수 있으므로, 이러한 요소들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 배후 상권으로서의 잠재력: 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 상업 시설로서의 수요 기대.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 인수 부담이 적음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능하여 절차 간소화.

* 시세 차익 기대: 경매 감정가 대비 저가 낙찰 시 투자 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 추가 분석을 통해 이루어져야 합니다.

* 현장 답사를 통한 제시외 건물 상태 및 실제 이용 현황 확인.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사.

* 각종 개발 제한 규제(군사보호구역, 학교보호구역 등)로 인한 건축 및 이용의 제약 정도 평가.

* 실제 임대 가능 수익률 분석 (인근 상가 임대료 조사 등).

* 명도 비용 및 예상 소요 기간 추정.

* 잠재적 리스크 요인(환경 이슈 등)의 영향력 평가.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 본 물건의 감정가는 1,290,078,750원임을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.