나이스옥션 법원경매 고양 2023타경8699 [2] 경기도 파주시 야당동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2023.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)"북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집 소재하는 성숙중인 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 1층 101호(기호1), 1층 102호(기호2), 1층 110호(기호3)호로서,
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 페인팅 및 인테리어마감
창호 : 강화유리창호임.

이용상태

기호(1)과 기호(2)는 현재 음식점으로 이용중이며, 기호(3)은 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 옥내주차장(자주식:117대, 기계식:240대) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 6차로, 남측으로 왕복2차로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 근린생활시설로 현재 음식점으로 이용중임.
2. 주식회사 와이제이하우징으로부터 130,994,028원의 유치권신고가 있으나, 임대차계약서(제6조, 제10조)에는 임대차종료시 임차인부담으로 원상복구한다는 약정이 있으며, 신청채권자 더블유비에스2312유동화전문 유한회사가 유치권배제신청서를 제출(2025.07.28.자)함.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2023타경8699 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 파주시 야당동 1079 케이힐스 1층102호

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.21㎡ (약 5.2평)

건물면적: 85.60㎡ (약 25.9평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,318,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

유치권, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집 소재하는 성숙중인 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량진입은 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

북측으로 6차로, 남측으로 왕복 2차로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획: 도시지역(파주운정지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같음.

3.1. 1.말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 수협은행 근저당권 (접수일자: 2020-09-14, 채권금액: 3,492,000,000원)

등기부채권 총액: 3,492,000,000원

3.1. 2.현재 진행 경매

임의경매개시결정: 수협은행 (접수일자: 2023-12-12, 채권금액: 2,369,376,230원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 와이제이하우징

보증금: 40,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-11

확정일자: 2023-12-26

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

3.3. 유치권 분석

* 주식회사 와이제이하우징으로부터 130,994,028원의 유치권 신고가 있으나, 임대차계약서 상 임차인 부담 원상복구 약정이 있으며, 신청채권자인 더블유비에스2312유동화전문 유한회사가 유치권 배제 신청서(2025.07.28.자)를 제출함. 법원 판단에 따라 인수 여부 결정될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 케이힐스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 1층

주용도: 본 건물은 숙박시설 등으로 허가되었으나, 본 물건(102호)은 근린생활시설(음식점)로 이용중임.

4.2. 현재 이용 상태

본건 102호는 현재 음식점으로 이용중임.

건물 내 110호는 현재 공실 상태임.

4.3. 주변 상권 특성

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집 소재하는 성숙중인 상업지대로서 유동인구가 풍부한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 상업지역 밀집으로 다양한 상가, 식당, 병원 등 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 기타 시설

* 대중교통: 버스정류장 및 야당역(경의중앙선) 인접

* 주차: 옥내주차장(자주식:117대, 기계식:240대) 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 유치권: 비록 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 법원의 최종 판단에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 재매각: 과거 유찰 또는 낙찰 무효 사유에 대한 확인 필요.

6.2. 시장 및 건물 관련 리스크

* 공실 리스크: 건물 내 일부 호실(110호)이 공실 상태로, 향후 건물 전체의 공실률 증가 가능성.

* 임대차 계약: 명확한 임대차 계약 정보 부재 (임대미상).

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동 야당역 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 입지적 장점이 있음. 건물은 비교적 신축급(2020년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 유치권 관련 분쟁이 있으나, 신청채권자의 배제 신청이 받아들여질 경우 권리관계가 명확해질 것으로 보임. 현재 음식점으로 정상 운영 중이라는 점은 긍정적이나, 재매각 물건이라는 점과 유치권 분쟁의 진행 상황을 면밀히 주시해야 함.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 중심 상업지구 내 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 건물 준공연도가 비교적 짧아(2020년) 물리적 하자 발생 가능성 낮음.

* 유치권 문제가 성공적으로 해결될 경우, 권리 인수 부담 최소화.

* 현재 운영 중인 점포로 수익성 파악 및 향후 운영 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 및 최저매각가격, 시장 상황, 경쟁률, 권리관계 확정 여부, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 본건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 이를 고려한 자금 계획이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리관계 최종 확인이 선행되어야 합니다.

감정가: 1,318,000,000원

최저매각가격: (감정가와 동일하다고 가정)

인수 보증금: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.