나이스옥션 법원경매 고양 2023타경8699 [1] 경기도 파주시 야당동 OOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2023.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)"북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집 소재하는 성숙중인 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 1층 101호(기호1), 1층 102호(기호2), 1층 110호(기호3)호로서,
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등
내벽 : 페인팅 및 인테리어마감
창호 : 강화유리창호임.

이용상태

기호(1)과 기호(2)는 현재 음식점으로 이용중이며, 기호(3)은 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 옥내주차장(자주식:117대, 기계식:240대) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 6차로, 남측으로 왕복2차로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 근린생활시설로 현재 음식점으로 이용중임.
2. 임차인 유명희로부터 41,500,000원 유치권신고(2025.08.07.자)가 있으나 임차인부담의 원상복구 약정을 이유로 신청채권자의 유치권배제신청서가 제출(25.8.14.자)됨.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경8699 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1079 케이힐스 1층101호 (새주소: 경기도 파주시 심학산로 628 (야당동))

용도: 근린상가

감정가: 1,557,000,000원

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

건물면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 근린생활시설로 현재 음식점으로 이용 중임.

* 임차인 유명희로부터 41,500,000원 유치권 신고(2025.08.07.자)가 있으나, 임차인 부담의 원상복구 약정을 이유로 신청채권자의 유치권 배제 신청서가 제출(25.8.14.자)됨.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 건물, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집한 성숙 중인 상업지대입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조로, 21층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 6차로, 남측으로 왕복 2차로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류 및 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

말소기준권리는 2020년 9월 14일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

등기부 채권 총액은 3,492,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 41,500,000원의 유치권 신고가 있으나, 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하여 법원 판단을 기다리는 중입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 근저당권, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 파주 운정지구 내 야당역 역세권에 위치하며, 주변은 다양한 상업용 건물과 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 활성화된 상업지대입니다.

야당역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구 및 배후수요가 풍부하여 상가로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

인근 도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 뛰어납니다.

현재 음식점으로 이용 중인 호실과 공실이 혼재되어 있어, 업종 및 공실 현황에 따른 차이가 있습니다.

5. 생활정보

야당역을 중심으로 형성된 지역으로, 주변에 각종 편의시설, 식당, 카페 등이 풍부합니다.

경의중앙선 야당역 이용이 편리하여 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 우수합니다.

차량을 이용한 이동이 용이하며, 인근에 버스 노선도 다수 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 분쟁: 임차인 유명희가 유치권을 신고했으나, 채권자의 배제 신청이 제출되어 법원의 최종 판단이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 잔금 미납 등의 사유로 재매각된 물건으로, 이전 입찰 내역 및 사유 분석이 필요합니다.

* 유동화 물건: 해당 물건이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건과 차이가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특수 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다.

* 원상복구 의무: 현재 음식점으로 사용 중인 부분에 대한 원상복구 약정 이행 여부 확인이 필요하며, 임차인 부담 약정이 있더라도 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 일부(기호3)가 공실 상태로, 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주 운정신도시 내 야당역 역세권에 위치한 근린상가로, 입지적 가치가 높습니다.

편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

다만, 유치권 신고로 인한 법적 분쟁 가능성, 재매각 및 유동화 물건이라는 특수성, 높은 매수신청보증금 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

현재 이용 중인 임차인과의 관계, 원상복구 의무, 향후 임대차 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상권: 야당역 도보 이용 가능한 입지로, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 파주 운정지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각받아 종합적인 활용이 가능합니다.

* 가치 재평가 기회: 재매각 물건으로, 이전 입찰가의 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,557,000,000원입니다.

본 건은 임차인 유명희의 보증금 50,000,000원에 대해 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

유치권 신고액 41,500,000원에 대해서는 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 제출되어 법원 판단에 따라 인수 여부가 결정될 것으로 보입니다. 현재로서는 인수 금액으로 산정하기 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 외에 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 명도 예상 비용 및 소요 기간

* 향후 예상 임대 수익률 (현재 공실 및 음식점 호실의 정상적인 임대 가능성을 고려)

* 건물 유지보수 비용

* 유치권 관련 법적 리스크 해소 비용 (만약 인수될 경우)

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향

* 특별매각조건인 20% 보증금 확보 계획

현재로서는 정확한 입찰가격을 제시하기 어렵지만, 상기 고려사항들을 면밀히 분석하여 감정가 대비 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

외부 지도 서비스 및 주변 시설 검색 관련 안내

주변 혐오시설 유무 및 상세한 상권 분석을 위해서는 외부 지도 서비스(네이버 지도, 카카오맵 등)나 부동산 정보 플랫폼을 통해 경기도 파주시 야당동 1079 일대를 직접 검색해보시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.