나이스옥션 법원경매 고양 2023타경78643 [1] 경기도 파주시 금촌동 379-4 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2023.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 금촌체육공원,
농경지, 주택재개발예정지 등이 혼재하는 성숙중인 공동주택지대로 주위환경은
보통 시 됩니다.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통사정은
무난한 편입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호로서
외벽은 드라이비트 마감,
내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3개), 욕실(2개), 거실,
주방 및 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 옥외주차장 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역((2015.03.13)),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,
031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,
031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>,
[추가기재사항]
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 경기도 파주시 금촌동 379-4, 1층 101호에 소재하는 다세대주택으로, 고양지원 2023타경78643 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 토지면적은 103.75㎡ (약 31.37평)이며, 건물면적은 43.17㎡ (약 12.05평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 205,000,000원입니다. 채권자는 박OO입니다.

1.1. 입지조건

(blank line 2)

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 금촌체육공원, 농경지, 주택재개발예정지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(금신초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한 건축법상 도로에 일부 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020-06-12 (한남섭)

* 소유권이전: 2021-04-22 (이건재, 매매 금220,000,000원)

* 가압류: 2022-12-30 (박준영, 금220,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 2023-12-06 (박준영, 220,000,000원, 의정부지방법원 고양지원 2023타경78643, 말소)

* 압류: 2024-01-05 (국민건강보험공단, 말소)

* 압류: 2024-03-05 (파주시, 말소)

등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022-12-30 접수된 박준영의 가압류입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

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본건은 경기도 파주시 금촌동 금촌역 인근에 위치하여 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주택재개발예정지가 인근에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 금촌체육공원이 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 금신초등학교가 인접하여 교육 환경 또한 양호합니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 배후 수요가 있는 지역입니다. 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 금신초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 금촌역 주변의 상업시설 이용도 가능합니다. 금촌체육공원이 가까이 있어 여가 활동에 용이합니다.

* 교통: 경의중앙선 금촌역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 재개발구역: 재개발구역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 일정 및 확정성에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 박준영(보증금 220,000,000원, 전입일자 2021-03-29)이 대항력을 가지고 있습니다. 해당 임차인의 보증금은 본건 감정가(205,000,000원)보다 높습니다. 비록 물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 권리분석 시 매우 신중한 접근이 필요하며, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재매각: 본건은 이전에 한번 유찰된 후 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 입찰 당시 가격이 높았거나, 권리관계 또는 명도 문제 등 기타 사유로 인해 종전 매수인이 잔금을 납부하지 않았을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 파주시 금촌동의 재개발 예정 구역 내에 위치한 다세대주택으로, 교통, 교육, 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 금신초등학교와 금촌체육공원이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고, 재매각으로 진행된다는 점은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. '인수 보증금 합계'가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 관련 위험은 반드시 고려해야 합니다. 재개발 예정이라는 장기적인 호재가 있지만, 단기적인 접근보다는 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지적 강점: 금촌역 인근으로 교통이 편리하며, 초등학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 재개발 잠재력: 주택재개발 예정 구역으로 지정되어 있어, 향후 정비 사업 진행 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최신 건축 연도(2019년 사용승인)를 가진 건물로, 노후도가 심하지 않습니다. (참고: 제공된 건축물표제부상 사용승인일 2020-06-10, 집합건물 등기부 요약상 소유권보존 2020-06-12)

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 205,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적 대비 평당 가격은 약 250만 원 ~ 320만 원 수준으로 파악됩니다. (면적 43.17㎡, 약 12.05평 기준, 약 11,070만 원 ~ 13,810만 원).

다만, 이는 전용면적 70㎡ 내외의 비교적 최신 건물 실거래가이며, 본건은 1990년대 건축된 건물(사용승인 2020년)입니다. 더불어 재매각, 대항력있는 임차인(보증금 220,000,000원) 존재 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 명시적인 인수 금액은 없을 것으로 보이나, 임차인의 대항력은 중요한 위험 요소입니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가를 보수적으로 접근하며, 시장 상황 및 임차인 리스크를 반영한 가격입니다. 최종 입찰가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, 향후 재개발 진행 상황 등을 면밀히 추가 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.