나이스옥션 법원경매 고양 2023타경79325 [1] 경기도 고양시 일산서구 주엽동 38 강선마을아파트 201동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ‘문화초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 구분건물로, 주위는 대규모 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하1층 지상19층 건물 내 제12층 제1202호로서,
1994년 10월 28일에 사용승인 되었으며
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 창호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트(계단식)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소화전 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 개설된 포장도로를 통해 외각공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
(문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(발산중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>,상대보호구역(아란유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역
(일산국제컨벤션고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(문화초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

현장조사 시 포착된 특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재하여 내부 확인은 하지 못하였으니, 경매 시 참고바람.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2023타경79325 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 38 강선마을아파트 201동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 677,000,000 원

토지면적: 60.14㎡ (약 18.19평)

토지지분: 60.14㎡ (약 18.19평)

건물면적: 101.88㎡ (약 30.81평)

건물지분: 101.88㎡ (약 30.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각 건. 매수신청보증금 20%

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 ‘문화초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 공원, 근린생활시설, 각급 학교 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통상황: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 이용상태: 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 개설된 포장도로를 통해 외각 공도와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022.08.01. 주식회사 엔씨파이낸스대부 근저당권 (을9)

말소되지 않는 권리:

을구 10번 주택임차권 (이윤미)

접수일자: 2023-10-13

권리자: 이윤미

권리금액: 630,000,000원

인수: 인수 (매수인에게 대항 가능)

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 630,000,000 원 (이윤미 임차인)

기타 권리: 갑구 7, 8, 9, 10번 소유권이전, 매매, 가압류, 강제경매 등은 말소될 예정입니다. (단, 강제경매 채권자 이윤미는 위 임차권과 동일인으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

주요 시설: 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 문화초등학교, 발산중학교, 아란유치원, 일산국제컨벤션고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설 및 공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과)

1.4. 생활정보

아파트 명칭: 강선마을2단지경남

주소: 경기도 고양시 일산서구 주엽동 38 (강선로 116)

건축년도: 1994년 10월 28일 사용승인

세대수: 총 620세대

동수: 10개 동

단지 규모: 총면적 96,178.586㎡, 전용면적 79,825.5㎡

주차: 아파트 정보상 주차대수는 총 276대이나, 건축물 총괄표제부상 총 주차 대수는 1097대로 기재되어 있어 차이가 있습니다.

전기차 충전: 지상 14대, 지하 0대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

내부 상태: 사용승인일이 1994년으로 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했으므로, 입찰 전 현장 방문 필수입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수: 임차인 이윤미의 보증금 630,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가(677,000,000원)와 거의 유사한 금액으로, 인수 후 수익률 확보에 큰 영향을 미칩니다.

재매각 건: 본 건은 재매각 사건으로, 이전에 유찰되었거나 매각이 취소된 사유가 있을 수 있습니다. 재매각의 경우, 통상적으로 유찰의 원인이 되었던 인수 권리나 특이사항이 그대로 남아있음을 의미합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태 및 점유 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 임차인의 점유 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

부동산 강제경매: 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 강제경매입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치한 강선마을아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

하지만, 6억 3천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금을 매수인이 전부 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 본 건의 감정가와 거의 맞먹는 금액으로, 꼼꼼한 권리분석과 인수 후 수익률 계산이 필수적입니다.

또한, 재매각 사건이라는 점과 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하다는 점은 추가적인 리스크로 작용합니다.

향후 아파트 시세 변동과 인수 보증금으로 인한 투자금 증가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지: 일산서구 주엽동은 오랜 기간 주거지로 형성되어 있어 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 개발 호재 (확인 필요): 주변 지역의 신규 개발 또는 교통 개선 등의 호재가 있다면 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

실거주 목적 시 고려: 만약 시세보다 저렴하게 인수하여 실제 거주할 목적이라면, 임차인 인수 부담을 감수하고 매입을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력있는 임차인의 보증금 630,000,000원이 매수인의 인수 대상입니다. 따라서 실제 총 투입 비용은 입찰가 + 630,000,000원 + 기타 제반 비용이 됩니다. 현재 파악된 시장 시세(약 470,000,000원 ~ 480,000,000원)를 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 인수 보증금(630,000,000원)이 부동산 자체 가치보다 높아, 실질적으로는 마이너스 자산 상태일 가능성이 있습니다. 감정가(677,000,000원) 대비 인수 보증금(630,000,000원)을 고려한 잔여 가치(47,000,000원)를 기준으로, 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 매우 높은 위험 부담을 동반하며, 총 투입 비용이 부동산 가치를 초과할 가능성이 높으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.