나이스옥션 법원경매 고양 2023타경80479 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-10 2동 지1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2024.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 서측 근거리에 위치
하고 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 지1층비102호로서,

외벽: 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 장방형토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]
및주거밀집지역50m내), 상대보호구역(풍동숲속유치원), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2023타경80479 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-10 2동 지1층비102호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 67.53㎡ (약 20.43평)

토지지분: 67.534㎡ (약 20.43평)

건물면적: 75.29㎡ (약 22.78평)

건물지분: 75.29㎡ (약 22.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 연혁

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지1층비102호

사용승인일: 2018-11-08

건축연면적: 189.79㎡ (2동 기준, 약 57.42평)

총 동 수: 2개동

총 세대수: 20세대 (2동 기준 10세대)

층수: 지하 1층, 지상 4층

승강기: 1대

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금이 감정가의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, "동국대학교 일산병원" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근을 통과하는 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역

가축사육제한구역 (도시지역 및 주거밀집지역 50m 이내)

상대보호구역 (풍동숲속유치원)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2024년 1월 2일자 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등기입니다.

주택임차권(을1)은 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 175,000,000원

차임: 0원 (※차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

전입일자: 2020-11-27

확정일자: 2020-11-12

배당신고일자: 2023-12-20

대항력: 있음

3.3. 등기부 요약

* 을1: 주택임차권, 권리자 김용신, 권리금액 175,000,000원, 말소: 인수 (확정일자 2020-11-12, 전입일자 2020-11-27)

* 갑3: 소유권이전 (2번신탁등기말소), 권리자 박서영, 접수일자 2020-11-30

* 갑4: 소유권이전 (매매), 권리자 이의웅, 접수일자 2020-11-30, 매매가 175,000,000원

* 갑5: 강제경매, 권리자 서울보증보험, 권리금액 159,701,139원, 말소: 말소 (말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

주택임차권(김용신)은 대항력 있으며, 말소기준권리보다 앞선 권리이므로 매수인이 인수해야 합니다.

이에 따라 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 부담해야 할 가능성이 높습니다.

(※ 상기 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 제공된 자료상의 내용이나, 실제 인수되는 보증금은 175,000,000원으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

본건과 유사한 식사동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 헤리티지9동 (2021년 건축, 69.11㎡): 2026년 5월 19일, 269,900,000원 (약 390.5만원/㎡)

* 디펠리스2단지1동2동 (2017년 건축, 67.98㎡): 2026년 5월 20일, 220,000,000원 (약 323.6만원/㎡)

* GL타운 (2018년 건축, 72.55㎡): 2026년 5월 7일, 300,000,000원 (약 413.4만원/㎡)

4.2. 지역 특성

인근에 동국대학교 일산병원이 위치하여 의료시설 접근성이 우수합니다.

다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동국대학교 일산병원 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용 시 주요 도로 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 수준입니다.

북서측으로 약 6미터 도로에 접하여 차량 통행에 무리가 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각으로 진행되는 점은 주의가 필요합니다.

재매각은 통상적으로 입찰가의 적정성, 권리관계의 복잡성, 또는 낙찰자의 잔금 미납 등 여러 사유로 발생할 수 있으므로, 이전 경매 정보를 참고하여 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 대항력 있는 선순위 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김용신 씨의 존재입니다.

확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 선순위에 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 임차인의 보증금 175,000,000원을 매수인이 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

※차임이 0원으로 기재된 부분은 추가 확인이 필요하며, 임대차 계약의 실질적인 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 낮은 수익률 가능성

감정가 221,000,000원에 임차인 보증금 175,000,000원을 더하면 총 부담액은 최소 396,000,000원 이상이 됩니다.

이는 주변 시세(약 243,400,000원 ~ 311,100,000원)를 크게 상회하는 수준으로, 본 물건에 대한 투자 수익률이 매우 낮거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

6.4. 주변 혐오시설 정보

본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 알려진 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동국대학교 일산병원 인근에 위치하여 입지적 장점이 일부 있으나, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 점이 큰 부담으로 작용합니다.

이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가 및 주변 시세 대비 현저히 높아져, 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

따라서 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 명확한 권리 분석 및 시세 조사를 통한 정확한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동국대학교 일산병원 인근의 의료 접근성.

* 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 생활 편의성.

* (※ 단, 임차인 보증금 인수 및 재매각 사유로 인해 투자 매력도는 현저히 낮음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 221,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 투입되는 총 금액은 '입찰가 + 175,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건물의 시세는 약 243,400,000원 ~ 311,100,000원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 투자금 회수 및 수익 발생을 위해서는 총 투자 비용이 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

현재의 감정가(221,000,000원)로 낙찰받을 경우 총 투자 비용은 최소 396,000,000원(221,000,000원 + 175,000,000원)으로, 이는 주변 시세보다 높아 수익 창출이 매우 어려운 구조입니다.

매수신청보증금은 입찰가의 20%임을 유념해야 합니다.

이를 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 를 제안합니다.

이 경우 총 투자 비용은 약 255,000,000원 ~ 275,000,000원 수준이 되며, 이는 주변 시세의 하단부에 근접하거나 약간 상회할 수 있습니다.

투자자는 상기 총 투자 비용이 본인의 투자 목표 수익률 및 위험 감수 수준에 부합하는지 면밀히 검토 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

특히, 재매각 물건의 특성과 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.