나이스옥션 법원경매 고양 2024타경61130 [1] 경기도 파주시 야동동 2-7 전 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경61130 [1] 경기도 파주시 야동동 2-7 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2024타경61130 | 소재지: 경기도 파주시 야동동 2-7 | 감정가: 3,266,755,000원 | 최저가: 1,120,497,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경61130 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 2-7 외 (공동묘지 소재)

용도: 전

매각대상: 토지매각 (건물 매각 제외)

감정가: 3,266,755,000원

토지면적: 10,997.00㎡ (약 3,327평)

건물면적: 해당 없음 (토지 매각)

소유자/채권자: 최OO / 주OOOOOOOOOOO

1.2. 핵심 특이사항

본 건은 지목은 ‘전’(농지)이나 현황은 **공동묘지 및 노지 형태로 이용**되고 있는 부동산입니다.

**법정지상권, 분묘기지권 등 복잡한 권리 관계**가 성립할 여지가 있으며, 제시외 건물(관리사무실, 휴게실, 창고 등)은 매각 대상에서 제외되어 법정지상권 성립 여지가 높습니다.

주의사항: **농지취득자격증명 제출이 필요 없는 물건**으로, 공동묘지 부지 운영 및 관리 목적의 토지임을 감안해야 합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

위치: 경기도 파주시 야동동 소재 "파주송화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주위는 **공동묘지, 농경지, 임야**, 중·소규모의 창고, 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

이용 상태: 기호(1),(3)은 부정형, 기호(2)는 가로장방형의 토지로서, **관리사무실, 휴게소 부지, 주차장 및 다수의 분묘** 등으로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

본건은 사실상 '공동묘지' 부지로 이용되는 **특수 목적의 토지**이며, 일반적인 주거 또는 상업 목적의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 일반적인 상권 분석은 무의미하며, 해당 토지의 가치는 **묘지 관련 시설 운영** 측면에서 분석되어야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

생활 시설: 인근에 주택 및 창고 시설이 있으나, 주거 편의를 위한 대형 상업 시설이나 밀집된 생활 편의 시설은 부족한 지역입니다.

혐오 시설: 해당 물건 자체가 **공동묘지(낙원공원묘원)**로 이용되고 있으며, **공동묘지로 지정(2014-01-06)**된 부지입니다. 또한, **제한보호구역(전방지역:25km)**에 속해 있어 군사시설 관련 규제를 받는 지역입니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

경매 구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 경매로 추정)

매각 대상: 토지매각

가장 큰 리스크: 토지 위에 존재하는 **제시외 건물(관리사무실, 휴게실, 창고 등)이 매각 제외**되며, 이 건물들에 대해 **법정지상권이 성립할 여지**가 있습니다. 성립 시 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용료(지료)만 청구 가능합니다.

분묘 기지권: 본건 토지 상에 **다수의 분묘**가 존재하며, 이 분묘들에 대한 **분묘기지권**이 성립할 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지의 이용 가치를 현저히 저해하는 요소입니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 및 분묘기지권: 이들 권리가 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 받으며, **낙찰 후 명도(인도)나 사용 수익을 위한 절차가 매우 복잡하고 어렵습니다.**

도시계획상 제한: **자연녹지지역**이면서 **공동묘지**로 지정되어 있어, 일반적인 용도 변경이나 건축 행위가 극히 제한적입니다.

재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰자 미납 등의 사유로 다시 나온 물건일 가능성이 있으며, 이는 그만큼 권리적, 이용적 난이도가 높은 물건임을 시사합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 **공동묘지 부지**로 지정되어 이용 중이며, **다수의 분묘와 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물이 매각에서 제외**되는 **초특수물건**입니다. 일반적인 토지 투자 관점에서는 접근이 불가능하며, 사실상 **현 소유자나 낙원공원묘원 측의 내부적인 필요**에 의한 매입이거나, **특수물건 전문 투자자의 지료(토지 사용료) 수익을 목표**로 한 투자가 아니라면 낙찰 후 수익 실현이 매우 어렵습니다.

4.2. 투자 포인트

특수 목적 투자: **묘지 관련 사업을 염두에 둔 법인 또는 개인**에게는 기존 운영 시설을 인수할 수 있는 협상의 여지가 있을 수 있습니다.

지료 청구권: 법정지상권 및 분묘기지권 성립이 확정될 경우, **토지 사용료(지료)를 청구할 수 있는 권리**를 확보하는 투자 방식으로 전환될 수 있습니다.

저감된 가격: 목록 1, 2 토지의 감정가는 분묘 및 제시외건물 등으로 인하여 가치가 제한받은 금액으로 산정되어, *최저매각가격 기준*으로는 상당히 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 현재 최저가는 알 수 없음)

주의: **높은 난이도의 권리분석과 명도(인도) 위험**이 수반되므로, 충분한 법률 및 행정 검토 없이 일반 투자자가 접근하는 것은 피해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매6계