나이스옥션 법원경매 고양 2024타경2032 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층04호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 대단지의 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제지층 제04호로서,
(사용승인일 2021.02.05)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 "공실" 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 등고평탄한 사다리형의 토지로 건부지(근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 평가명령서 및 공부상 지층으로 표기되어 있으나, 북서측 노변을 기준으로 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 지층으로 표기되어 있으나, 현황 1층임.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경2032 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금 최저 매각 가격의 20%

* 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 506 스카이캐슬 지층04호

건축물 용도: 교육연구시설 (주요 용도), 제1,2종 근린생활시설 (기타 용도)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층/지상4층 건물 내 지층 04호 (사용승인일 2021.02.05)

현황: 공부상 지층 표기이나 현황 1층

이용 상태: 기준 시점 현재 공실 상태

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 구비

* 감정가 및 면적

감정가: 101,200,000원

토지 면적: 30.08㎡ (약 9.1평)

건물 면적: 68.40㎡ (약 20.7평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 대단지 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역 (향동보금자리)

중로1류 (폭 20m-25m) 접합

가축사육제한구역, 공공주택지구

상대/절대 보호구역 (향동유치원, 향동중학교, 향동초등학교)

비행안전제5구역, 제한보호구역 (군사시설 보호법 관련)

과밀억제권역

(한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기: 주식회사 공감개발 (2021.02.25)

소유권 이전 등기: 유연순 (2022.09.20, 매매 961,858,461원)

말소 기준 권리: 국민은행 근저당 (2022.09.20, 804,000,000원)

임의경매 개시 결정: 국민은행 (2024.03.12, 690,587,855원)

매각으로 인해 위 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 804,000,000원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 0원)

임차인 중 대항력이 있지만 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다. (본 건은 해당 사항 없음)

4. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 주요 용도는 교육연구시설이나, 제1,2종 근린생활시설로도 이용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

사용 승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 상권

"향동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다양한 근린생활시설이 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

향동중학교, 향동초등학교, 향동유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지층 vs 현황 1층

공부상 지층으로 표기되어 있으나, 현황 1층으로 사용되고 있다는 점은 확인이 필요합니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 재산권 행사나 이용에 있어 불편함이 발생할 수 있습니다. (단, 현황 1층 사용은 오히려 긍정적일 수 있습니다.)

* 법적 제한사항

제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 용도 변경이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매입 과정에서 복잡성이 있을 수 있습니다. (일반적인 경매 절차대로 진행될 것으로 보입니다.)

* 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 즉시 임차인 모집 및 관리 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 현황 1층 사용은 긍정적이나, 공부상 지층 표기와의 차이, 다수의 법적 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 현재 공실 상태이므로, 빠른 시일 내 임차인 유치를 통한 수익성 확보가 중요합니다.

8. 투자 포인트

2021년 준공된 신축 건물로 관리 상태가 우수할 것으로 예상됩니다.

교육연구시설 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 임대 수익 모델 창출이 가능합니다.

현황 1층 사용으로 인한 실질적 가치 상승 기대.

주변 대단지 아파트 및 학교 등 풍부한 배후 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 101,200,000원

최저 매각 가격: 감정가

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금 최저 매각 가격의 20%

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

본 건의 실제 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문, 주변 시세 조사, 임대 가능한 조건 분석 등 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.