나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63983 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63983 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매6계 2024타경63983 | 소재지: 경기도 파주시 하우3길 16, 4층401호 (야당동,102동) | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 58,653,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경63983 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층401호

용도: 다세대주택 (총 4층 중 4층)

감정가: 171,000,000원

토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평, 지분율 6740.000000000001)

건물면적: 전용 56.74㎡ (약 17.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 권리 관계 및 특이 사항

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO (신청채권자 주택도시보증공사)

특이사항/주의사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 김진규)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 확약서가 2025년 8월 19일 자로 제출되었습니다.

2. 입지 및 건물 분석

2.1. 입지조건

주위환경: 본건은 파주시 야당동 소재 '운정4동다목적센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 운정 신도시와 인접하여 경의선 지하철역이나 광역버스 노선에 대한 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당하며, 일부 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 운정4동다목적센터 인근은 다세대주택 및 근린생활시설이 모여 있는 주거 상권의 성격을 가집니다. 운정신도시의 인프라를 공유할 수 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

생활정보: 인근에 주택도시보증공사가 관련된 임차권 등기가 있는 것으로 미루어 볼 때, 주택도시기금 등 정책자금의 대출 수요가 있었던 주거 밀집 지역으로 추정됩니다. 주변에 한빛마을 등의 대규모 주거 단지가 있어 학군 및 기타 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 지도 및 일반 검색으로는 물건지 인근에 명확한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대형 변전소 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 도시개발 지역 특성상 소규모 제조시설이나 기타 개발 잔여부지의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 건물 개요

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 건축물의 내구성은 보통 이상으로 보입니다.

이용상태: 다세대주택(방, 거실, 주방/식당, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도면에 의거하여 표준적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

설비내역: 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3. 투자 분석 및 종합 의견

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 본건에서는 신청채권자(주택도시보증공사)가 양도받은 임차권등기(원래 임차권자 김진규)에 대한 *특별한 주의사항*이 존재합니다.

핵심: 채권자는 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자에게 *인수되는 대항력 있는 임차보증금이 없다*는 의미로 해석될 수 있어, 권리분석 상의 큰 위험 요소(대항력 있는 임차인)는 제거된 것으로 보입니다.

*주의: 해당 확약서의 효력 및 경매 절차상 반영 여부는 최종 매각기일 전에 반드시 재확인해야 합니다.*

3.2. 잠재적 리스크

법적 리스크: 상기 임차권등기에 대한 채권자의 확약서 내용을 정확히 확인하고, 배당요구 종기일 이후 변동 사항은 없는지 최종적으로 검토해야 합니다.

물리적 리스크: 내부구조 확인이 불가했으므로, 명도 진행 시 내부 상태(수리 필요 여부) 및 점유 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가 1억 7천만 원대의 비교적 소액 다세대주택으로, 운정신도시 인근의 주거 인프라를 이용할 수 있는 입지에 있습니다. 법적인 측면에서 대항력 있는 임차인의 리스크가 채권자의 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소된 것으로 판단되어, 비교적 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

투자 포인트:

1. 권리관계의 명료성: 임차권자가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없을 가능성이 매우 높습니다.

2. 입지적 장점: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준하며, '운정4동다목적센터' 인근으로 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

3. 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 원대 후반으로, 비교적 적은 자본으로 주택 투자에 진입할 수 있는 기회입니다.

4. 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 최상층으로, 승강기 등의 설비가 갖춰져 있어 주거 쾌적성이 높습니다.

법원 정보

고양지원 경매6계