나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3604 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 1289 연평리 에이동 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3604 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 1289 연평리 에이동 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매8계 2024타경3604 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 하고수길 64 (에이동) | 감정가: 4,011,439,650원 | 최저가: 963,147,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 제주지방법원 2024타경3604 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경3604 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 1289 연평리 에이동 (구분건물: 제주특별자치도 제주시 연동 소재)

용도: 근린생활시설 (주요 건물) / 공동주택 (구분건물)

감정가: 4,011,439,650원

토지면적: 2820.00㎡ (약 853.2평)

토지 지분율: 282000

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2645.10㎡ (약 800.1평)

건물 지분율: 264510.00000000006

건물 제시외면적: 154.70㎡ (약 46.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 문OOOOO

채무자: 문OO

채권자: 한OO

특이사항: 중복병합사건, 법정지상권, 중복사건

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

- 목록 1 지상 소재 조경시설, 조경수는 토지가격에 포함하여 평가함

- 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음

1.2. 입지조건

본건의 주된 소재지는 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "하고수동해변" 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

섬 지역에 소재하지만, 차량 출입이 가능하며 인근에 우도해안도로가 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 4미터(지적공부상 약 7미터)의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

부합물 및 종물로서 본건 토지 지상에 제시외건물 및 구축물이 소재하는 것으로 파악됩니다.

별도로 평가된 구분건물(기호4)은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남측 인근에 위치하며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 구분건물은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 있으며, 남서측으로 폭 약 12미터(지적공부상 약 20미터)의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OO, 채무자는 문OO입니다. 소유자는 문OOOOO입니다.

중복병합사건 및 중복사건으로 진행되는 점, 법정지상권의 존재 가능성은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물과 토지 소유주가 달라 건물 소유주가 토지 소유주에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 건물 가치 및 향후 활용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

주요 물건지인 우도면 연평리는 하고수동해변 인근으로, 관광객을 대상으로 하는 숙박시설(휴양펜션), 근린생활시설(헬스룸), 일반음식점 등의 용도로 이용 중입니다. 이는 우도의 관광 자원을 활용한 상권의 특성을 반영합니다.

별도로 평가된 연동 소재 구분건물은 신제주초등학교 인근으로, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역 상권의 특성을 가집니다.

1.5. 생활정보

우도면은 섬 지역으로, 육지와는 분리된 생활권을 형성합니다. 하고수동해변 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

연동 소재 구분건물은 도심 지역으로, 학교, 병원, 상업 시설 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 건물과 토지 소유주가 달라 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유주에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 건물 가치 및 향후 활용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

중복병합사건/중복사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상의 복잡성 및 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 제외되는 건물: 건물감정평가요항표 상 제시외 건물 및 구축물이 소재하나, 주의사항에 명시된 바와 같이 일부 제시외 건물은 매각에서 제외될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 인수/제외 여부 확인이 중요합니다.

공부와의 차이: 본건 건물(기호2)의 경우, 등기사항전부증명서상 용도는 제2종근린생활시설 및 다가구주택이나, 일반건축물대장 및 현황 용도는 제2종근린생활시설 및 숙박시설로 다릅니다. 이는 건축법상 용도 제한 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

연동 소재 구분건물: 우도면 물건과는 별개의 입지 및 상권을 가지므로, 이에 대한 개별적인 분석과 함께 전체 일괄매각 대상으로서의 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

주변 환경: 우도면의 경우, 관광객 편의를 위한 시설이 주를 이루므로, 비수기 또는 특정 시기에는 상권의 활성도 변화가 있을 수 있습니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 우도면 하고수동해변 인근에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설, 일반음식점 용도의 복합 건물과 연동에 위치한 공동주택(다세대주택)으로 구성된 일괄매각 대상입니다.

섬이라는 지리적 특성과 관광지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있어, 관광 관련 사업(숙박, 음식 등)에 대한 잠재력이 있습니다.

하지만 법정지상권, 중복 사건, 공부와의 차이, 제시외 건물 관련 사항 등 권리 및 물건 관계에 복잡성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

연동 소재 구분건물의 포함으로 인해 매각 대상의 범위가 넓고, 두 지역의 특성이 다르므로 개별적인 가치 평가 및 종합적인 시너지 효과에 대한 고려가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우도 관광 자원 활용: 하고수동해변 인근이라는 최적의 입지를 바탕으로 숙박, 음식, 체험 등 관광객 수요를 흡수할 수 있는 사업 모델 구축 가능성이 높습니다.

다양한 수익 모델: 근린생활시설, 숙박시설, 음식점 등으로 다각적인 사업 운영이 가능하며, 연동의 구분건물은 임대 수익 또는 주거용으로 활용할 수 있습니다.

경매를 통한 가격 메리트: 권리 분석 및 명도 과정에서의 예상되는 추가 비용과 노력을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 자산을 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

제주 관광 활성화 정책 수혜 가능성: 제주도 정부의 관광 산업 육성 정책 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계