나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7750 [6] 제주특별자치도 제주시 한림읍 2181-7 금악리 광평돈푸드 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "한라요양원" 남서측 인근[기호(1)], 한경면 두모리
소재 "낙천리사무소" 북서측 원거리[기호(2)], 노형동 소재 "월랑초등학교" 서측 인근[기호(3)], 애월읍 구엄리 소재 "구엄
포구" 남동측 인근[기호(5)], 한림읍 금악리 소재 "금악2교차로" 남동측 인근[기호(7,8)], 한림읍 금악리 소재 "금악초등
학교" 북서측 인근[기호(9)]에 위치하며, 기호(1) 주위는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 상가, 공항 등, 기호(2) 주
위는 전, 과수원, 임야 등, 기호(3) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등, 기호(5) 주위는 단독주택, 소규모 점포
및 상가, 펜션, 농경지 등, 기호(7,8) 주위는 전, 목장용지, 임야 등, 기호(9) 주위는 단독주택, 소규모 점포 및 상가, 농
경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 또는 간선도로가 소재하는 등 주변
의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1,2): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(3): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 현황 주거용 건부지임.
■ 기호(5): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지임.
■ 기호(7): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(8): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 임야(토지임야)임.
■ 기호(9): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

■ 기호(1): 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(2): 북서측 및 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(3): 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(5): 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(7): 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(8): 지적도상 맹지이나, 기호(7) 토지를 경유하여 통행가능함.
■ 기호(9): 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3~4m의 사도에 접하며, 포장상태 및 계통성
등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(2): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3
등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심
의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(7): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보
전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(8): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4
등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(9): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급
(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(2) 토지의 지목은 "전"이나, 현황 "전 및 일부 도로"임.
■ 공부상 기호(9) 토지의 지목은 "임야"이나, 현황 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 본건 기호(1,2,7) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(4)
구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕
규모: 지하1층/지상3층
외벽: 타일 마감 등
내벽: 벽지, 타일 마감 등
바닥: 모노륨 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 1층
외벽: 대리석 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 판넬노출 등
바닥: 빈티지에폭시, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(10)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 2층
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 페인팅, 타일 마감 등
바닥: 시멘트몰탈, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

이용상태

■ 기호(4):
- 지하1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 1층: 현황 주택(공부상 근린생활시설(폐문·부재))
- 2층: 주택(폐문·부재)
- 3층: 주택(폐문·부재)

■ 기호(6): 근린생활시설(폐문·부재)

■ 기호(10):
- 1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 2층: 근린생활시설(폐문·부재)

설비내역

■ 기호(4): 위생설비, 기본급배수설비, 난방설비 등

■ 기호(6): 위생설비, 기본급배수설비 등

■ 기호(10): 위생설비, 기본급배수설비 등

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(4) 건물 1층의 용도는 "근린생활시설"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임
■ 기타: 대상물건 기호(4,6,10) 건물은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경7750 (6)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 2181-7 (광평돈푸드)

* 용도: 근린시설 (건축물 표제부상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,101,942,800원

* 토지 면적: 1001.00㎡ (약 302.75평)

* 건물 면적: 499.58㎡ (약 151.15평) (제시외 건물 45.00㎡ 별도)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신제주신용협동조합)

* 특이사항: 중복병합사건

* 주의사항: 제시외 건물(45.00㎡) 매각 제외

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 "금악2교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경으로는 전, 목장용지, 임야, 단독주택, 소규모 점포 및 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.

* 토지(기호 7, 9)는 각각 남서측 및 북동측으로 폭 약 8m 및 12m의 포장도로에 접하고 있으며, 기호 9번 토지는 남측으로 약 3~4m의 사도에도 접하고 있습니다. (기호 8번 토지는 맹지이나 기호 7번 토지를 경유하여 통행 가능합니다.)

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역, 중로2류(폭 15m~20m) 등에 속해 있으며, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 제주도 금악리는 양돈 농가가 밀집한 지역으로, 가축분뇨 처리 시설 관련 민원이 지속적으로 제기되고 있으며, 해당 시설이 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 그러나 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 대상입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 22일자 신제주신용협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

* 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 18억 1천 6백만원에 달합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차권 인수 부담은 없습니다.

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 물건명세서에 따르면, 목록 9번 토지 일부 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(약 45.00㎡)이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제2종 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능하며, 주변에 소규모 점포 및 상가가 소재하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능합니다.

* 다만, 금악리는 주로 농업 및 축산업이 발달한 지역으로, 상업 밀집 지역보다는 전원적인 분위기가 강합니다.

* 관광객이 많이 찾는 금오름(금악오름)과 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 관광 연계 상권의 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 소규모 점포 및 상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 금악초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* 자연환경이 비교적 양호하며, 금오름 등 오름들이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 불분명합니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인이 폐문·부재로 인해 곤란하여, 실제 이용 현황 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 금악리 지역의 가축분뇨 관련 시설로 인한 환경적 영향(악취 등)이 간접적으로 존재할 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획상의 제한사항(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 서부 지역인 한림읍 금악리에 위치한 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 부동산입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 하지만 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 미상 임대관계, 내부 확인의 어려움 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 주변 환경은 무난하나, 지역 특성상 가축분뇨 관련 시설의 영향도 고려해야 합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 11억 1천만원대입니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 건물 용도가 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 모델을 창출할 수 있습니다.

* 제주도의 관광지 인근에 위치하여 관광 관련 시설(펜션, 카페 등)로의 전환 가능성도 모색해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물의 법정지상권 문제만 명확히 해결된다면, 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 상권의 실제 임대료 수준, 건물 상태에 대한 정밀 진단, 법정지상권 성립 여부에 따른 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

* 제시된 감정가 1,101,942,800원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크와 추가적인 조사 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 특히, 법정지상권이 성립될 경우 건물 철거 또는 토지 사용료 발생 등으로 인해 실질적인 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 상담하여 명확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.