나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7750 [4] 제주특별자치도 제주시 애월읍 667-11 구엄리 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "한라요양원" 남서측 인근[기호(1)], 한경면 두모리
소재 "낙천리사무소" 북서측 원거리[기호(2)], 노형동 소재 "월랑초등학교" 서측 인근[기호(3)], 애월읍 구엄리 소재 "구엄
포구" 남동측 인근[기호(5)], 한림읍 금악리 소재 "금악2교차로" 남동측 인근[기호(7,8)], 한림읍 금악리 소재 "금악초등
학교" 북서측 인근[기호(9)]에 위치하며, 기호(1) 주위는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 상가, 공항 등, 기호(2) 주
위는 전, 과수원, 임야 등, 기호(3) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등, 기호(5) 주위는 단독주택, 소규모 점포
및 상가, 펜션, 농경지 등, 기호(7,8) 주위는 전, 목장용지, 임야 등, 기호(9) 주위는 단독주택, 소규모 점포 및 상가, 농
경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 또는 간선도로가 소재하는 등 주변
의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1,2): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(3): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 현황 주거용 건부지임.
■ 기호(5): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지임.
■ 기호(7): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(8): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 임야(토지임야)임.
■ 기호(9): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

■ 기호(1): 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(2): 북서측 및 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(3): 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(5): 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(7): 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(8): 지적도상 맹지이나, 기호(7) 토지를 경유하여 통행가능함.
■ 기호(9): 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3~4m의 사도에 접하며, 포장상태 및 계통성
등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(2): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3
등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심
의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(7): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보
전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(8): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4
등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(9): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급
(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(2) 토지의 지목은 "전"이나, 현황 "전 및 일부 도로"임.
■ 공부상 기호(9) 토지의 지목은 "임야"이나, 현황 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 본건 기호(1,2,7) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(4)
구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕
규모: 지하1층/지상3층
외벽: 타일 마감 등
내벽: 벽지, 타일 마감 등
바닥: 모노륨 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 1층
외벽: 대리석 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 판넬노출 등
바닥: 빈티지에폭시, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(10)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 2층
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 페인팅, 타일 마감 등
바닥: 시멘트몰탈, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

이용상태

■ 기호(4):
- 지하1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 1층: 현황 주택(공부상 근린생활시설(폐문·부재))
- 2층: 주택(폐문·부재)
- 3층: 주택(폐문·부재)

■ 기호(6): 근린생활시설(폐문·부재)

■ 기호(10):
- 1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 2층: 근린생활시설(폐문·부재)

설비내역

■ 기호(4): 위생설비, 기본급배수설비, 난방설비 등

■ 기호(6): 위생설비, 기본급배수설비 등

■ 기호(10): 위생설비, 기본급배수설비 등

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(4) 건물 1층의 용도는 "근린생활시설"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임
■ 기타: 대상물건 기호(4,6,10) 건물은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함, 조경수는 토지가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경7750 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 667-11번지

용도: 근린시설

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 696,569,700원

토지 면적: 673.00㎡ (약 203.58평)

건물 면적: 0.00㎡ (주요 등록 건물 면적 없음, 별도 건물 존재)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 23.60㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

주의사항:

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

- 목록 5. 지상 소재 조경수는 토지가격에 포함하여 평가함

- 목록 5. 지상 소재 이동식 철재컨테이너(약 18.0㎡)는 매각에서 제외됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 소재 "구엄포구" 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 소규모 점포 및 상가, 펜션, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난함.

건축물대장상 건물(6)은 제1종근린생활시설로, 철근콘크리트구조의 지상 1층 건물이며, 연면적은 131.07㎡ (약 39.65평)임.

감정평가서상 기호(4)는 지하 1층/지상 3층, 기호(10)은 지상 2층 규모의 건물로 파악됨.

기호(4) 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 또는 간선도로가 소재하여 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

토지 기호(5)는 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 다양한 지역 지구별 제한이 존재함.

주요 토지(기호5)는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역 등에 해당함.

또한, 일부 토지는 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등에 포함되어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

취득 시 해당 관청에 토지 이용계획 및 건축 제한 사항을 면밀히 재확인할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 신제주신용협동조합 근저당권 (2023.05.10. 접수, 을10, 말소 대상)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 토지 981,032,693원, 건물 995,249,823원

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 건으로, 채권 총액이 높아 잠재적 부담이 될 수 있음.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인이 소재함.

임차인 보증금 및 차임: 미상

주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수 여부 및 금액에 대한 재확인이 반드시 필요함.

임차인 정보: (제공된 정보에 임차인 이름이 없어 특정할 수 없습니다. 확인 시, 김 , 이 등과 같이 성만 표시하고 나머지는 마스킹 처리해야 합니다.)

4. 상권분석

본 건은 제주 서부 해안에 위치한 애월읍 구엄리에 자리하고 있어, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권 형성이 가능한 입지임.

주변에 소규모 점포, 식당, 펜션 등이 분포하며, 구엄포구 인근의 관광 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 건물들이 있어 기본적인 생활 편의시설 수요가 존재함.

5. 생활정보

제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 양호한 편이며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

주변에 관광 명소(구엄포구 등)와 기본적인 편의시설이 분포함.

주변 환경상 혐오시설로 판단될 만한 시설은 현재 지도상에서 특별히 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 진행 시 예상치 못한 비용 발생이나 명도 저항이 있을 수 있음.

다수의 가압류 및 근저당권 설정으로 인해 채권 총액이 높게 나타나, 경매 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡할 수 있음.

건축물 현황과 공부상 용도 간 차이(기호4 건물 1층: 근린생활시설 vs. 현황 주택)가 있어, 향후 건축법 등 규제에 따른 문제가 발생할 가능성이 있음.

토지 중 일부(기호1,2,7)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지일 수 있어, 취득 시 관련 법규 검토가 필요함.

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 지역지구별 제한사항이 있어, 건축 및 토지 활용에 있어 제약이 따를 수 있음.

토지 기호(8)은 지적도상 맹지이나, 기호(7) 토지를 경유하여 통행 가능하므로, 해당 토지의 지분 관계 및 통행권 확보 방안에 대한 법적 검토가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 구엄리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 다수의 건물을 포함하고 있습니다.

관광지 인근이라는 입지적 이점은 상업적 활용 가능성을 높이지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 미상인 보증금/차임, 복잡한 권리 관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

또한, 토지 이용 계획상의 제약 및 공부상 건물 용도와의 차이 등은 추가적인 법률 및 행정적 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

제주 애월읍의 관광 및 주거 지역 인접성으로 인한 상업적 활용 잠재력.

다수의 건물을 포함한 토지 일괄 매각으로 인한 규모의 경제 및 복합적 활용 가능성.

(추가 투자 포인트는 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토 후 도출될 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 주변 시세, 권리관계, 명도 예상 비용, 관련 법규 검토 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 채무 총액이 높아 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가 696,569,700원 이하에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가, 명도 예상 비용 산출, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. (제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.