나이스옥션 법원경매 제주 2024타경7750 [3] 제주특별자치도 제주시 노형동 1021-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건은 제주특별자치도 제주시 용담이동 소재 "한라요양원" 남서측 인근[기호(1)], 한경면 두모리
소재 "낙천리사무소" 북서측 원거리[기호(2)], 노형동 소재 "월랑초등학교" 서측 인근[기호(3)], 애월읍 구엄리 소재 "구엄
포구" 남동측 인근[기호(5)], 한림읍 금악리 소재 "금악2교차로" 남동측 인근[기호(7,8)], 한림읍 금악리 소재 "금악초등
학교" 북서측 인근[기호(9)]에 위치하며, 기호(1) 주위는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 상가, 공항 등, 기호(2) 주
위는 전, 과수원, 임야 등, 기호(3) 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등, 기호(5) 주위는 단독주택, 소규모 점포
및 상가, 펜션, 농경지 등, 기호(7,8) 주위는 전, 목장용지, 임야 등, 기호(9) 주위는 단독주택, 소규모 점포 및 상가, 농
경지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

■ 기호(1~3,5,7~9): 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 또는 간선도로가 소재하는 등 주변
의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1,2): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(3): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 현황 주거용 건부지임.
■ 기호(5): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지임.
■ 기호(7): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(8): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 임야(토지임야)임.
■ 기호(9): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

■ 기호(1): 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(2): 북서측 및 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(3): 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(5): 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(7): 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.
■ 기호(8): 지적도상 맹지이나, 기호(7) 토지를 경유하여 통행가능함.
■ 기호(9): 북동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3~4m의 사도에 접하며, 포장상태 및 계통성
등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1): 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자
치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(2): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3
등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(3): 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심
의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

■ 기호(7): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보
전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제
주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(8): 계획관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4
등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

■ 기호(9): 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급
(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(2) 토지의 지목은 "전"이나, 현황 "전 및 일부 도로"임.
■ 공부상 기호(9) 토지의 지목은 "임야"이나, 현황 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 본건 기호(1,2,7) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(4)
구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕
규모: 지하1층/지상3층
외벽: 타일 마감 등
내벽: 벽지, 타일 마감 등
바닥: 모노륨 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(6)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 1층
외벽: 대리석 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 판넬노출 등
바닥: 빈티지에폭시, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(10)
구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕
규모: 2층
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 시멘트몰탈, 페인팅, 타일 마감 등
바닥: 시멘트몰탈, 타일 마감 등
창호: 샷시창 마감 등

이용상태

■ 기호(4):
- 지하1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 1층: 현황 주택(공부상 근린생활시설(폐문·부재))
- 2층: 주택(폐문·부재)
- 3층: 주택(폐문·부재)

■ 기호(6): 근린생활시설(폐문·부재)

■ 기호(10):
- 1층: 근린생활시설(폐문·부재)
- 2층: 근린생활시설(폐문·부재)

설비내역

■ 기호(4): 위생설비, 기본급배수설비, 난방설비 등

■ 기호(6): 위생설비, 기본급배수설비 등

■ 기호(10): 위생설비, 기본급배수설비 등

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

■ 공부상 기호(4) 건물 1층의 용도는 "근린생활시설"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임
■ 기타: 대상물건 기호(4,6,10) 건물은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당 관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경7750 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 1021-5

* 용도: 근린주택

* 감정가: 637,872,200원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 152.30㎡ (약 46.07평)

* 건물면적: 326.73㎡ (약 98.84평)

* 건물 제시외면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

1.3. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "월랑초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

* 토지(기호3)는 인접 토지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 지하 1층/지상 3층 규모의 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며, 지하 1층은 근린생활시설(폐문·부재), 1층은 현황 주택(공부상 근린생활시설, 폐문·부재), 2층 및 3층은 주택(폐문·부재)으로 이용 중입니다.

* 공부상 1층 용도가 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 제3종구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 신제주신용협동조합의 근저당권(816,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 임의경매 개시결정 등기(2024년 7월 12일, 채권액 2,595,670,825원)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 유사하게 말소기준권리에 의해 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권나오미

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자: 2022-07-15

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김선필

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이지홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-21

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 다만, 대항력 있는 임차인 권OO, 이OO의 경우 금액은 명시되어 있으나, 보증금 및 차임 등에 대한 상세 내용 확인 및 승계 여부를 신중히 검토해야 합니다. (특히 권OO은 보증금 100만원, 차임 350만원으로 명시되어 있으나, 추가적인 계약 내용이나 변동 사항이 있을 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역은 노형동으로, 제주 시내의 중심 상업 및 주거 지역에 속합니다.

* 다수의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 월랑초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으나, 통상적으로 주거 및 상업 지역에서는 혐오시설이 없을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 노선 다수 이용 가능, 간선도로 접근 용이

* 교육: 월랑초등학교 인근 위치

* 편의: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 이용 가능

* 주거: 공동주택, 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경 조성

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 권나오미(보증금 100만원, 차임 350만원), 이지홍(보증금 0원, 차임 0원)의 경우, 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 또는 계약 내용을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 이지홍의 경우 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있으나, 권리관계 확인 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

* 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 복잡한 권리관계나 추가적인 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용되는 경우, 추후 행정 제재나 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물(41.50㎡)에 대한 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 노형동의 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역에 위치한 근린주택입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상권도 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 용도 불일치, 중복 병합 사건 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 실제 이용 현황 및 임차인과의 협상 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 노형동의 우수한 입지 조건

* 활성화된 상권 및 주거 지역

* 넓은 건물 연면적을 활용한 다양한 수익 창출 가능성

* 정비된 도로망 및 대중교통 접근성

9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 637,872,200원

* 최근 매매 사례 분석:

* 뜨레모아7차 (2013년식, 84.66㎡): 382,000,000원

* 이안더프리미스노형 (2022년식, 160.77㎡): 625,000,000원

* 노형휴안7차 (2023년식, 74.11㎡): 410,000,000원

* 본 물건은 근린주택으로, 일반 연립/다세대 주택과는 다소 차이가 있으나 주변 시세를 참고할 수 있습니다.

* 제시된 연립/다세대/빌라 매매가 중 2022년, 2023년 신축 건물(이안더프리미스노형, 노형휴안7차)의 경우, 본 물건의 감정가 대비 높은 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 건물 연면적이 326.73㎡ (약 98.84평)으로 넓고, 감정가는 6.38억원 수준으로, 평당 약 645만원 수준입니다.

* 주변 신축 연립/다세대 매매가를 고려할 때, 해당 물건의 감정가는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 건물 용도 불일치 리스크를 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 510,000,000원

참고사항:

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사, 법률 검토, 추가 시세 조사를 통해 변동될 수 있습니다. 또한, 입찰 참여 시 반드시 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.