나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26171 [3] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경26171 [3] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동 단독주택 경매

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제주지방법원 경매8계 2024타경26171 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 (제103동) | 감정가: 592,074,780원 | 최저가: 142,157,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주지방법원 2024타경26171 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경26171 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동

용도: 단독주택

감정가: 592,074,780원

토지면적: 3512.00㎡ (약 1062.4평)

토지 지분율: 82812.95999999999 (참고: 해당 수치는 일반적인 지분율 표기와 달라 정확한 확인이 필요합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.97㎡ (약 22.7평)

건물 지분율: 7497 (참고: 해당 수치는 일반적인 지분율 표기와 달라 정확한 확인이 필요합니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 염OO (지분 소유 추정)

채무자: 홍OO

채권자: 의OOOOOO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 지분매각, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 목록 10: 지분매각. 지상 소재 수목은 매각에서 제외. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동이 소재함.

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 '와산리 운동장' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 정기버스 노선이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 전반적으로 완경사 지대에 속하며, 일부는 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있고, 일부는 경사지로 형성되어 있습니다. 토지 형태는 사다리형 또는 부정형으로, 나지 상태이거나 자연림 상태, 혹은 방치되어 수풀이 우거진 상태입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 소유자는 염OO이며, 채무자는 홍OO, 채권자는 의OOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건 및 중복병합사건으로 경매가 진행되고 있다는 점, 그리고 '지분매각'으로 진행된다는 점이 중요합니다. 또한, '법정지상권'의 성립 가능성이 있어 권리관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. (공유자 우선매수신고 제한이 있음을 참고하시기 바랍니다.) 주의사항으로, 매각에서 제외되는 지상 수목과 2개동의 제시외 건물이 있음을 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 조천읍 와산리는 제주도의 자연환경을 간직한 지역으로, 농경지와 임야가 많은 전형적인 농촌 또는 전원 지역의 특성을 보입니다. 전통적인 상업 시설이나 번화한 도심 상권과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이나 시설물(와산리 운동장 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 분석은 일반적인 도시 지역과는 달리, 전원생활 및 지역 기반 수요에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 제주시 조천읍 와산리에 소재하여 제주도의 쾌적한 자연환경 속에서 생활할 수 있는 장점이 있습니다. 근거리에 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 토지 이용 계획상 엄격한 제한 사항들이 많습니다. 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 수도법상 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 4-2등급 또는 5등급, 지하수자원보전 4등급 지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 일부 토지는 지적도상 맹지여서 인접 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '지분매각'으로 진행되므로, 소유권 행사 및 향후 재산권 처리에 있어 다른 지분권자와의 관계 설정이 중요하며 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 둘째, '법정지상권'이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 셋째, '중복사건' 및 '중복병합사건'으로 인한 경매 절차의 복잡성과 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다. 넷째, 건물과 함께 매각되는 토지이지만, 지상 수목과 2개동의 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 이를 어떻게 처리할지에 대한 고려가 필요합니다. 다섯째, 토지의 지리적 조건(완경사, 자연림 등)과 접근로(일부 맹지)는 토지 개발 및 활용에 추가적인 비용과 노력을 요구할 수 있습니다. 여섯째, 엄격한 토지이용계획 및 환경 관련 규제(계획관리지역, 각종 보전지구, 제한구역 등)로 인해 향후 개발이나 건축에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주도 내의 자연환경을 누릴 수 있는 단독주택 부지입니다. 그러나 '지분매각' 및 '법정지상권'의 존재 가능성, '중복사건'으로 인한 절차상의 복잡성, 토지 개발에 대한 엄격한 규제 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 토지의 형태와 현재 상태, 그리고 매각 제외 물건들에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 더욱 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

제주도의 자연 속에서 대규모 토지를 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 향후 지역 개발이나 기반 시설 확충 시 토지 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 전원 생활을 꿈꾸거나, 장기적인 관점에서 제주도 토지 투자를 고려하는 투자자에게는 관심을 가질 만한 물건입니다. 다만, 앞서 언급된 리스크들을 감수하고 철저한 분석 후에 접근해야 합니다.

1.9. 주변 시설 정보

주변 시설 검색 결과, 제주시 조천읍 와산리 1219-2번지 인근에 특정 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)이 운영 중이거나 예정되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 전반적으로 자연환경과 농경지, 주거지가 혼재된 것으로 파악됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매8계